土地市場供需低迷，土地財(cái)政何去何從,？(7)

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2024-06-24 21:48:45 金融界

溢價(jià)率,、流拍率等土地市場情緒指標(biāo)顯示土地市場依然低迷。一是土地成交平均溢價(jià)率在2021年4月觸頂之后一直處于底部,。土地溢價(jià)率是土地競拍成交價(jià)格相對于土地成本價(jià)高出的百分比,。2023年，集中供地城市紛紛取消土拍價(jià)格上限,，溢價(jià)率暫時(shí)回升,。但2024年以來，土拍整體依然冷清,，5月300城各類用地成交平均溢價(jià)率1.8%,，遠(yuǎn)低于去年同期的5.9%,。二是住宅用地流拍率居高不下。2023年300城住宅用地流拍率高達(dá)17.2%,，僅次于2021年19%的高點(diǎn),。盡管預(yù)公告制度調(diào)整提高了供地的靈活性，但是土地需求冷淡,，二線以下城市流拍率較高,。2024年1—5月，一線,、二線,、三四線城市流拍率為5.1%、10.7%,、25.4%,。

圖表6：300城土地成交平均溢價(jià)率的變化趨勢

（三）城市分化：拿地區(qū)域范圍更加集中，一線城市拿地金額占比提升

分城市看,，二線以下城市土地市場受沖擊程度更大,，一線城市土地出讓價(jià)款占比逐年上升。2021年,，二線以下城市土地出讓價(jià)款增速率先轉(zhuǎn)負(fù),，2022年，一線城市土地出讓價(jià)款也轉(zhuǎn)為負(fù)增長,。但由于一線城市住宅土地出讓價(jià)款跌幅相對較小,，一線城市土地出讓價(jià)款占比逐年上升，從2019年的10.9%提升至2023年18.9%,。2024年1—5月，一線,、二線,、三線以下城市住宅用地土地出讓價(jià)款分別下滑-19.6%、-43.6%,、-36.8%,。一線城市住宅用地土地出讓價(jià)款占比達(dá)18.9%，較2023年提升了3.6個(gè)百分點(diǎn),。

當(dāng)前土地市場下行壓力從低能級傳導(dǎo)至高能級城市,。2024年1—5月，35個(gè)大中城市各類用地土地出讓價(jià)款同比下降30.1%,。具體來看,，二線城市中，除了武漢,、濟(jì)南正增長以外,，南京（-72.6%）、青島（-69.0%）、天津（-52.5%）多數(shù)城市土地出讓價(jià)款同比跌幅較大,。一線城市中,，北京1—5月土地出讓價(jià)款同比增長38.0%，廣州,、深圳1—5月土地出讓價(jià)款同比-79.1%,、-34.1%，分別僅有2宗,、1宗住宅用地成交,。

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