土地市場供需低迷,，土地財政何去何從？(6)
供給端,，“以房定地”要求下,，多個一二線城市2024年住宅用地供給大幅下降。早在2017至2019年,，住宅用地供應(yīng)要求與商品住房庫存消化周期掛鉤,，實施五類調(diào)控目標，部分商品房供過于求的三四線城市受到限制,。2021年22個重點城市實施“兩集中”制度,，全年住宅土地供應(yīng)批次數(shù)限制在不超過3次。2022年末,，各地按“以人定房”,、“以房定地”的原則,，供地計劃與土地市場運行情況掛鉤,，需參考近三年住宅用地成交量。2023年“預(yù)供地清單”制度實施,，各地供地節(jié)奏可根據(jù)市場需求靈活調(diào)整,。當時包括廣州、深圳在內(nèi)的多個一二線城市存量住宅用地不斷累積,，庫存去化周期拉長,，住宅用地供應(yīng)放緩的區(qū)域開始擴大,。2024年，根據(jù)各地土地規(guī)劃主管部門公開披露的全年供地計劃,，17個集中供地城市計劃供應(yīng)住宅用地面積合計下降16.2%,。其中，南京,、蘇州,、寧波供應(yīng)住宅用地面積較2023年下降超50%；廣州住宅用地供應(yīng)面積同比減少34.0%,，系近5年以來首次下降,。
（二）量價齊跌：成交面積和均價雙雙下行、溢價率低位運行
2023年土地成交“量減價升”,，2024年土地成交“量價齊跌”,。2023年，22個實行集中供地,、集中公告的城市已有18個取消土地限價,，恢復(fù)“價高者得”模式，加上核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升影響,，2023年住宅用地成交地價同比上升3.9%,、樓面價同比上升7.1%。2024年政策因素消退,，土地價格由升轉(zhuǎn)降,，市場重回“量價齊跌”。1—5月各類用地成交面積同比-18.7%,，土地均價同比-14.4%,；各類用地成交規(guī)劃建筑面積同比-21.5%，成交樓面價同比-11.6%,。住宅用地縮量明顯,，成交土地面積合計同比-29.9%，住宅用地土地均價同比-12.0%,。
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