降息預(yù)期下,，如何展望美國住宅市場(chǎng),？(2)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

銷售&房?jī)r(jià)：總成交有所下降，成屋價(jià)格創(chuàng)新高

上半年,，在高房?jī)r(jià)和高利率的共同作用下,，購房需求受到一定壓制，新屋和成屋銷量均有所下滑。分區(qū)域來看,，新屋銷售有所分化,，中西部的新屋復(fù)蘇相對(duì)領(lǐng)先，而各區(qū)域的成屋均量跌價(jià)漲,。房?jī)r(jià)方面,，新屋和成屋價(jià)格均處于相對(duì)高位，其中成屋中位價(jià)5-6月連續(xù)兩月創(chuàng)歷史新高,，但邊際來看,，美國房?jī)r(jià)的上漲速度自2月以來已開始放緩。此外,，在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的背景下,，美國住宅的住房可負(fù)擔(dān)性進(jìn)一步下降，當(dāng)前住房購買力指數(shù)已接近2000年以來的最低值,。

供給&利率：庫存邊際增加但存在結(jié)構(gòu)問題,，近期美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期升溫

供給側(cè)，24H1新屋和成屋庫存量雖邊際有所增加,，但從結(jié)構(gòu)上來看,，當(dāng)前的成屋庫存量仍處于歷史的相對(duì)低位，且成屋中的老舊庫存占比偏高,，存在有效供給不足的問題,。利率方面，年初至今美聯(lián)儲(chǔ)一直維持現(xiàn)有的利率區(qū)間不變,，而30年期按揭利率則一直在6.6%-7.1%區(qū)間高位運(yùn)行,，目前的按揭利率處于該數(shù)據(jù)2000年以來82.1%分位值。近期的通脹超預(yù)期放緩疊加就業(yè)市場(chǎng)降溫,，導(dǎo)致降息預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。截至8月15日,，據(jù)CME“美聯(lián)儲(chǔ)觀察”,，美聯(lián)儲(chǔ)9月降息25bp的概率為76.5%，降息50bp的概率為23.5%,。

回顧過去三輪降息周期,，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

通過復(fù)盤2000年以來的三輪降息周期后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),，我們發(fā)現(xiàn)：第一輪周期：降息對(duì)房屋銷量的刺激效果“立竿見影”,，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)滯后。第二輪周期：在全球經(jīng)濟(jì)大衰退的背景下,，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的正向作用相對(duì)滯后,，房屋銷量和價(jià)格同比分別在首次降息后的第22/54個(gè)月才重回正增長(zhǎng)。第三輪周期：本輪降息為預(yù)防式降息，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的刺激作用相對(duì)較快且明顯,。我們認(rèn)為,，本次即將啟動(dòng)的降息周期背景與第三輪更為接近。但值得注意的是,，目前美國住房的可負(fù)擔(dān)性已較第三輪周期前明顯下降,，可能一定程度上影響降息對(duì)成交和價(jià)格的正向積極作用。

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