降息預期下,，如何展望美國住宅市場？(2)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

銷售&房價：總成交有所下降,，成屋價格創(chuàng)新高

上半年,，在高房價和高利率的共同作用下，購房需求受到一定壓制,，新屋和成屋銷量均有所下滑,。分區(qū)域來看,，新屋銷售有所分化,，中西部的新屋復蘇相對領先，而各區(qū)域的成屋均量跌價漲,。房價方面,，新屋和成屋價格均處于相對高位，其中成屋中位價5-6月連續(xù)兩月創(chuàng)歷史新高,，但邊際來看,，美國房價的上漲速度自2月以來已開始放緩。此外,，在房價高位運行的背景下,，美國住宅的住房可負擔性進一步下降，當前住房購買力指數(shù)已接近2000年以來的最低值,。

供給&利率：庫存邊際增加但存在結構問題,，近期美聯(lián)儲降息預期升溫

供給側，24H1新屋和成屋庫存量雖邊際有所增加,，但從結構上來看,，當前的成屋庫存量仍處于歷史的相對低位，且成屋中的老舊庫存占比偏高,，存在有效供給不足的問題,。利率方面，年初至今美聯(lián)儲一直維持現(xiàn)有的利率區(qū)間不變,，而30年期按揭利率則一直在6.6%-7.1%區(qū)間高位運行,，目前的按揭利率處于該數(shù)據(jù)2000年以來82.1%分位值。近期的通脹超預期放緩疊加就業(yè)市場降溫,，導致降息預期進一步強化,。截至8月15日,，據(jù)CME“美聯(lián)儲觀察”，美聯(lián)儲9月降息25bp的概率為76.5%,，降息50bp的概率為23.5%,。

回顧過去三輪降息周期，房地產市場表現(xiàn)如何,？

通過復盤2000年以來的三輪降息周期后房地產市場的表現(xiàn),，我們發(fā)現(xiàn)：第一輪周期：降息對房屋銷量的刺激效果“立竿見影”，但對房價的影響相對滯后,。第二輪周期：在全球經濟大衰退的背景下,，降息對房屋銷量和價格的正向作用相對滯后，房屋銷量和價格同比分別在首次降息后的第22/54個月才重回正增長,。第三輪周期：本輪降息為預防式降息,，降息對房屋銷量和價格的刺激作用相對較快且明顯。我們認為,，本次即將啟動的降息周期背景與第三輪更為接近,。但值得注意的是，目前美國住房的可負擔性已較第三輪周期前明顯下降,，可能一定程度上影響降息對成交和價格的正向積極作用,。

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