降息預(yù)期下,，如何展望美國住宅市場？(2)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

銷售&房價：總成交有所下降,，成屋價格創(chuàng)新高

上半年,，在高房價和高利率的共同作用下，購房需求受到一定壓制,，新屋和成屋銷量均有所下滑,。分區(qū)域來看，新屋銷售有所分化,，中西部的新屋復(fù)蘇相對領(lǐng)先,，而各區(qū)域的成屋均量跌價漲。房價方面,，新屋和成屋價格均處于相對高位,，其中成屋中位價5-6月連續(xù)兩月創(chuàng)歷史新高，但邊際來看,，美國房價的上漲速度自2月以來已開始放緩,。此外，在房價高位運行的背景下，美國住宅的住房可負擔性進一步下降,，當前住房購買力指數(shù)已接近2000年以來的最低值,。

供給&利率：庫存邊際增加但存在結(jié)構(gòu)問題，近期美聯(lián)儲降息預(yù)期升溫

供給側(cè),，24H1新屋和成屋庫存量雖邊際有所增加,，但從結(jié)構(gòu)上來看，當前的成屋庫存量仍處于歷史的相對低位,，且成屋中的老舊庫存占比偏高,，存在有效供給不足的問題。利率方面,，年初至今美聯(lián)儲一直維持現(xiàn)有的利率區(qū)間不變,，而30年期按揭利率則一直在6.6%-7.1%區(qū)間高位運行，目前的按揭利率處于該數(shù)據(jù)2000年以來82.1%分位值,。近期的通脹超預(yù)期放緩疊加就業(yè)市場降溫,，導(dǎo)致降息預(yù)期進一步強化。截至8月15日,，據(jù)CME“美聯(lián)儲觀察”,，美聯(lián)儲9月降息25bp的概率為76.5%，降息50bp的概率為23.5%,。

回顧過去三輪降息周期,，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

通過復(fù)盤2000年以來的三輪降息周期后房地產(chǎn)市場的表現(xiàn),，我們發(fā)現(xiàn)：第一輪周期：降息對房屋銷量的刺激效果“立竿見影”,，但對房價的影響相對滯后。第二輪周期：在全球經(jīng)濟大衰退的背景下,，降息對房屋銷量和價格的正向作用相對滯后,，房屋銷量和價格同比分別在首次降息后的第22/54個月才重回正增長。第三輪周期：本輪降息為預(yù)防式降息,，降息對房屋銷量和價格的刺激作用相對較快且明顯,。我們認為，本次即將啟動的降息周期背景與第三輪更為接近,。但值得注意的是,，目前美國住房的可負擔性已較第三輪周期前明顯下降，可能一定程度上影響降息對成交和價格的正向積極作用,。

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