降息預(yù)期下,，如何展望美國(guó)住宅市場(chǎng),？(3)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)是什么？

我們認(rèn)為目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)主要有兩方面：1,、供給端：截至2024Q1末,，美國(guó)約有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%,。由于存量按揭利率較低,，市場(chǎng)上大部分潛在成屋賣(mài)家被現(xiàn)有的低利率房貸鎖定，不太愿意把房子掛牌,，這直接導(dǎo)致了成屋庫(kù)存當(dāng)下仍然偏緊,。2,、需求端：美國(guó)目前的住房供給缺口仍然較大，需求依然存在,，但目前的高房?jī)r(jià)和低住房可負(fù)擔(dān)比制約了這種需求的釋放,。

風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)政策超預(yù)期收緊，美國(guó)樓市復(fù)蘇不及預(yù)期,。

正文

成交：銷(xiāo)售延續(xù)調(diào)整,，成屋房?jī)r(jià)創(chuàng)新高

銷(xiāo)售：整體有所下降，成屋延續(xù)調(diào)整

2024H1,，美國(guó)總房屋成交套數(shù)239萬(wàn)套,，同比-2.8%。其中,，美國(guó)新屋累計(jì)銷(xiāo)售33萬(wàn)套,，同比-1.1%，增速較2023全年下降5.5pct,，增速由正轉(zhuǎn)負(fù),。成屋累計(jì)銷(xiāo)售206萬(wàn)套，同比-3.0%,，延續(xù)調(diào)整趨勢(shì),，但降幅較2023全年收窄16.3pct。

24H1美國(guó)新屋成交占比為13.8%,，較2023全年下降0.2pct,，基本持平，過(guò)去兩年由于按揭利率迅速走高導(dǎo)致成屋庫(kù)存偏緊,，市場(chǎng)上部分未被滿足的需求流向了供給相對(duì)充裕且性價(jià)比更高的新屋,，單從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，24H1新屋仍保持相對(duì)韌性,。

分月來(lái)看,，新屋上半年表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，1-4月同比均維持正增長(zhǎng),，5月以后,，由于房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高以及按揭利率邊際回升，新屋銷(xiāo)售同/環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù),，6月新屋銷(xiāo)量5.1萬(wàn)套,，創(chuàng)下2023年12月以來(lái)的單月最低值，同比-7.4%,，環(huán)比-0.6%,。成屋1-6月則延續(xù)過(guò)去兩年的調(diào)整趨勢(shì)，單月同比均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,，6月成屋銷(xiāo)售32.4萬(wàn)套,，同環(huán)比均-5.4%,，其中同比已連續(xù)34個(gè)月下滑。

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