降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(3)
目前美國房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)是什么？
我們認為目前美國房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)主要有兩方面：1,、供給端：截至2024Q1末，美國約有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%,。由于存量按揭利率較低，市場上大部分潛在成屋賣家被現(xiàn)有的低利率房貸鎖定,，不太愿意把房子掛牌,，這直接導(dǎo)致了成屋庫存當下仍然偏緊。2,、需求端：美國目前的住房供給缺口仍然較大,，需求依然存在，但目前的高房價和低住房可負擔比制約了這種需求的釋放,。
風險提示：美聯(lián)儲政策超預(yù)期收緊,，美國樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。
正文
成交：銷售延續(xù)調(diào)整,，成屋房價創(chuàng)新高
銷售：整體有所下降,，成屋延續(xù)調(diào)整
2024H1，美國總房屋成交套數(shù)239萬套,，同比-2.8%,。其中，美國新屋累計銷售33萬套,，同比-1.1%,，增速較2023全年下降5.5pct，增速由正轉(zhuǎn)負,。成屋累計銷售206萬套,，同比-3.0%，延續(xù)調(diào)整趨勢,，但降幅較2023全年收窄16.3pct,。
24H1美國新屋成交占比為13.8%，較2023全年下降0.2pct,，基本持平,，過去兩年由于按揭利率迅速走高導(dǎo)致成屋庫存偏緊，市場上部分未被滿足的需求流向了供給相對充裕且性價比更高的新屋,，單從成交結(jié)構(gòu)來看,，24H1新屋仍保持相對韌性,。
分月來看，新屋上半年表現(xiàn)先揚后抑,，1-4月同比均維持正增長,，5月以后，由于房價進一步走高以及按揭利率邊際回升,，新屋銷售同/環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負,，6月新屋銷量5.1萬套，創(chuàng)下2023年12月以來的單月最低值,，同比-7.4%,，環(huán)比-0.6%。成屋1-6月則延續(xù)過去兩年的調(diào)整趨勢,，單月同比均處于負增長區(qū)間,，6月成屋銷售32.4萬套，同環(huán)比均-5.4%,，其中同比已連續(xù)34個月下滑,。
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