三,、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀含義:美國(guó)通脹與中國(guó)出口
今年上半年美國(guó)地產(chǎn)銷售的走弱,很可能會(huì)滯后拖累美國(guó)居民地產(chǎn)相關(guān)耐用品消費(fèi),,同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口商品形成沖擊,,傳導(dǎo)時(shí)滯約為6個(gè)月,而2025年我國(guó)對(duì)美地產(chǎn)后周期相關(guān)出口趨勢(shì)則要看后續(xù)美國(guó)利率下行,,以及美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)于地產(chǎn)銷售的提振效果,。
從短期來(lái)看,自2023年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲仍可能推升24Q4房租通脹,,使得年末美聯(lián)儲(chǔ)降息決策復(fù)雜化,。未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)邏輯可能會(huì)出現(xiàn)改變,這會(huì)影響約一年半之后的CPI住房通脹,,若未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅暫歇,,則明年末美國(guó)房租通脹將會(huì)出現(xiàn)緩和,有利于美聯(lián)儲(chǔ)明年降息幅度提升,。
地緣政治沖突升級(jí),;美聯(lián)儲(chǔ)再次轉(zhuǎn)“鷹”;金融條件加速收縮,。
近期,,美國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅走弱,是短期調(diào)整,,還是又見(jiàn)拐點(diǎn),?本文基于對(duì)新屋和成屋的供求分析,認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾或已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)向供給過(guò)剩,,需求已成為“短板”,,這對(duì)于美國(guó)通脹和我國(guó)出口都有一定的含義。
一,、需求:利率回落或提振銷售,,關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng)變化
今年1-4月,10Y美債利率走高抑制美國(guó)房地產(chǎn)銷售,。今年上半年,,美國(guó)新屋及成屋銷售量大幅走低,6月新屋銷售及成屋銷售同比分別回落至-7.4%及-5.4%,。推動(dòng)房地產(chǎn)銷售增速變化最重要的短期需求側(cè)因素為美債利率變動(dòng),,正是這一因素推動(dòng)2023年美國(guó)兩口徑地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅走強(qiáng)[1],。2024年1-4月,在通脹數(shù)據(jù)及就業(yè)數(shù)據(jù)超預(yù)期推動(dòng)下,,市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)“不著陸”預(yù)期強(qiáng)化,,年內(nèi)降息預(yù)期一再壓縮,導(dǎo)致10Y美債利率大幅在4月末上行至4.7%,,帶動(dòng)地產(chǎn)抵押貸款利率沖高,,進(jìn)而沖擊抵押貸款申請(qǐng)活躍度(地產(chǎn)需求的體現(xiàn))。
但是,,過(guò)去幾個(gè)月10Y美債利率回落接近100BP,,或相應(yīng)提振后續(xù)地產(chǎn)銷售增速。5月以來(lái),,受到一系列不及預(yù)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)影響,,特別是在CPI加速降溫及失業(yè)率上行影響下,10Y美債利率回落幅度接近100BP,,相應(yīng)或?qū)ξ磥?lái)美國(guó)房地產(chǎn)銷售形成提振,。我們?cè)谙聢D簡(jiǎn)單假設(shè)若10Y美債利率下半年維持在4.0%左右,那么對(duì)于美國(guó)新屋銷售及成屋銷售增速的指引是向上改善的,。