2024美國房產(chǎn)基金大出逃,！智馭市場,，量化先行(3)

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2024-08-19 15:40:56 文匯閣量化算法策略模型

尾部風(fēng)險(xiǎn)：若就業(yè)市場超預(yù)期走弱,，可能主導(dǎo)住宅需求走弱,。從需求側(cè)影響美國地產(chǎn)銷售的并不僅僅是短期利率波動(dòng),，長期人口結(jié)構(gòu),、就業(yè)市場情況均會(huì)影響美國地產(chǎn)需求,，前者短期內(nèi)波動(dòng)不大,，后者在今年下半年以來明顯呈現(xiàn)出走弱趨勢(shì),，特別是失業(yè)率上升至4.3%,，若未來美國就業(yè)市場失速走弱，那么這一因素可能會(huì)對(duì)美國地產(chǎn)銷售需求形成沖擊,。

二,、供給：新屋供給趨于過剩，成屋供給缺口有所緩解

2023年以來，美國成屋銷售明顯弱于新屋的情況,，以及美國房價(jià)大幅上漲,，很大程度上是由成屋供給緊張決定的。從可供銷售月數(shù)來看,，美國新屋庫存早在2022年就已經(jīng)超過疫情之前水平,，而成屋庫存在疫情后的幾年大幅下降，2023年最低點(diǎn)僅夠銷售2.6個(gè)月,，這主要是由于2020-2021年低利率時(shí)期美國居民大量通過再融資操作鎖定低利率,，而后續(xù)房貸利率的提升導(dǎo)致居民出售成屋意愿低迷，這導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：首先,，成屋供給短缺導(dǎo)致成屋銷售明顯弱于新屋,。其次，美國房價(jià)自2023年以來的再次上漲主要為成屋驅(qū)動(dòng),，而非新屋驅(qū)動(dòng),，因?yàn)樾挛莨┙o更為充足，而成屋供給短缺極其嚴(yán)重,。換句話說,，成屋供給不足推動(dòng)了美國房價(jià)上行。

當(dāng)前美國成屋可供銷售月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至4.1月,，基本回到疫情之前,，這是通過成屋銷售的低迷，以及賣方銷售意愿的小幅改善（但仍遠(yuǎn)低于疫情之前）達(dá)成的,。也就是說,，前期美國成屋市場供需不平衡所導(dǎo)致的房價(jià)上漲動(dòng)力正在消退，而后續(xù)美國房價(jià)趨勢(shì)要更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求,，以及成屋銷售意愿改善斜率,。

美國新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條恢復(fù)，但上半年美國地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國地產(chǎn)投資產(chǎn)生壓力,。美國GDP中的住宅投資主要由三部分組成：新房建設(shè)（約48%）,、成屋改造（約33%）和中介傭金（約15%），三者均受到終端地產(chǎn)銷售的影響,。以單戶新房鏈條為例,，美國新屋建設(shè)鏈條主要傳導(dǎo)鏈條為：新屋銷售——營建許可——新屋開工——新屋竣工。2023年美國地產(chǎn)銷售復(fù)蘇有力拉動(dòng)了后續(xù)地產(chǎn)竣工（單戶）,，而多戶建設(shè)鏈條也在2023年達(dá)到頂峰,。但是，上半年美國地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年美國GDP地產(chǎn)投資形成沖擊,。這一點(diǎn)在二季度已經(jīng)有所體現(xiàn),。

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