任澤平：中國房地產(chǎn)十大預測 軟著陸關鍵期(3)
從供給看，1978-2022年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.6億套,，套戶比從0.8增至1.09
。相比美國,、日本的1.17、1.16,，德國、英國的1.03,、1.02，國內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡,。
總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂,、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構建,，標志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段,。
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預測二：土地財政向稅收財政、股權財政轉型
土地財政面臨轉型,，土地財政占地方財力三成,，地方債務問題凸顯，亟待化解,，推動向稅收財政和股權財政轉型,。
在土地財政制度設計中,，地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀,。
2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價5成左右,。近兩年受經(jīng)濟下行周期影響,，地方政府土地財政空間持續(xù)收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8萬億元,，跌破6萬億大關,，同比下降13.2%，相比2021年高點的8.7萬億元少了2.9萬億,。
從宏觀層面看，
2022年地方政府與房地產(chǎn)相關收入總額8.6萬億,，其中國有土地出讓金收入6.7萬億,，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.9萬億,。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%,，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅占商品房銷售額的63.4%,。
從中觀城市看，
選取北京,、上海,、廣州,、深圳、杭州,、天津等11個城市進行房價構成核算。2022年,，土地成本占房價的49.0%,，稅收成本占14.4%，建安費用占比19.5%,，企業(yè)毛收入為7.0%,，土地成本加稅收成本占房價的5成左右,。將2014-2022年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點,，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強,。
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