任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測軟著陸關(guān)鍵期(4)

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2024-08-30 09:41:55 任澤平

2024年3月5日,，《政府工作報告》部署2024年重點工作，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展,，進(jìn)一步落實

一攬子化債

方案,，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險”,，“謀劃新一輪財稅體制改革”,。化解地方隱性債務(wù)需要深化改革,，處理好中央與地方,、政府與市場、政府與金融等關(guān)系,。

財稅改革是中長期必然選擇,，要推動土地財政向稅收財政和股權(quán)財政轉(zhuǎn)型。

長期看,，一方面,，促進(jìn)土地財政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建,、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè),，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面,，從土地財政轉(zhuǎn)型股權(quán)財政,，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群,。例如,，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源,、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地,，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財政收入渠道,。

預(yù)測三：房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整,、分化

房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房價,、高庫存,、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離、供需錯配導(dǎo)致一二線高房價,、三四線高庫存,，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出。

人地分離,，主要由于中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模,、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離,。分規(guī)模城市看,，2010-2020年1000萬人以上城市城區(qū)人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%,；20萬人以下城市人口增長22.8%,，土地供給增長47.8%。

房企方面,，與國際成熟房企相比,，中國房企杠桿率普遍較高。

2022年末中國房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.1%,，較2020年的80.7%略有下降,，但依舊處于高位，美國房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為39.1%,，處于較低水平,。

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