任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè) 軟著陸關(guān)鍵期(5)

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2024-08-30 09:41:55 任澤平

近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式,。在向成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑中,，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：

1）建立

“

人,、房,、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,；2）完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,；3）實(shí)施好保障性住房、城中村改造

和“平急兩用”公共

基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè),；4）加快解決新市民,、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題,，下力氣建設(shè)好房子,；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開(kāi)發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式,，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道,。

4預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北,、西北,、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開(kāi),，美國(guó),、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律,。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移,。

從國(guó)際看,，美國(guó)人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚,，到向能源,、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚,。二是在城鄉(xiāng)層面,，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚,，但在1973年左右從向東京圈,、大阪圈,、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請(qǐng)參考“澤平宏觀”深度報(bào)告《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大失衡與對(duì)策》《中國(guó)城市人才吸引力排名2023》）

我國(guó)人口流動(dòng)整體趨勢(shì)是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,、大都市圈城市群集聚，分化加大,，一,、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三,、四線城市人口持續(xù)凈流出,。都市圈層面

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