四大一線城市中,，上海、廣州,、深圳連夜發(fā)布樓市新政,，回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，提振市場(chǎng)信心,。

9月29日晚,，上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào),，六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）,，對(duì)限購(gòu)政策、住房信貸政策,、稅費(fèi)政策等進(jìn)行了調(diào)整,，《通知》自2024年10月1日起施行。

緊跟上海的步伐,，廣州明確全面取消限購(gòu),，成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購(gòu)政策的城市；同時(shí),，深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策,、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，目前,，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位，限購(gòu)政策也頗為寬松,，但市場(chǎng)行情仍有提振,，而一線城市的限購(gòu)等政策調(diào)整就在于提振市場(chǎng)信心，吸引那些曾經(jīng)無(wú)購(gòu)房資格,、但有購(gòu)買(mǎi)力的人群,。同時(shí)，一線城市的新政也意味著,，當(dāng)前樓市進(jìn)入空前寬松的階段,，為后續(xù)各地政策放松、市場(chǎng)持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件,。

限購(gòu)政策再優(yōu)化

26日的中央政治局會(huì)議上提及,，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策,。

廣州率先全面取消限購(gòu),，政策明確，本次限購(gòu)政策調(diào)整后,，本廣州市戶(hù)籍,、非戶(hù)籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù),。

稍晚些時(shí)候,，深圳也發(fā)布新政，優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策,，規(guī)定深圳市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房,，本市戶(hù)籍成年單身人士限購(gòu)1套住房；非深圳市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房等,。同時(shí),，首套房最低首付比例調(diào)整為15%，二套房為20%,。

上海的《通知》中也對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化,。具體來(lái)看，其一,，縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，從此前的“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”調(diào)減為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上”,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，這有助于加快非滬籍居民購(gòu)房資格的滿(mǎn)足，尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群將更快獲得購(gòu)房資格,，也有助于提振購(gòu)房信心和激活購(gòu)房潛力,，持續(xù)加快“來(lái)滬工作-繳納社保-購(gòu)房安家”的節(jié)奏,。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提到,，1年的時(shí)間非常短，尤其對(duì)于剛需買(mǎi)家而言，“上車(chē)”已經(jīng)非常容易?！艾F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行,，也就是說(shuō)大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見(jiàn)這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系。”

其二,，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購(gòu)房待遇,。對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的非上海市戶(hù)籍居民家庭,，在購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇,。

盧文曦向記者表示，這一政策照顧到了部分改善群體，對(duì)于非滬籍家庭而言可以多買(mǎi)1套房子,。過(guò)去非上海戶(hù)籍家庭的“房票”只有1張,，無(wú)法釋放多買(mǎi)一套的需求。在當(dāng)前信貸政策相當(dāng)友好的背景下,，這有利于激發(fā)這部分客群的購(gòu)買(mǎi)欲,。

此外，在首付比例下調(diào)方面,，上海的本次政策也作出了詳細(xì)規(guī)定,，顯著降低購(gòu)房門(mén)檻和首付成本。具體來(lái)看,，《通知》規(guī)定,，首套房最低首付款比例降為15%，二套房降為25%,；實(shí)行差異化政策區(qū)域的則降為20%,。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。

在盧文曦看來(lái),，當(dāng)前將二套房首付比例下降一成，進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于改善需求者而言有較高吸引力,。同時(shí)，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號(hào),，未來(lái)降息可能性非常大，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本。

據(jù)測(cè)算,，以購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)的房源為第二套住房為例,，本次調(diào)整前，首付款約為350萬(wàn),，在調(diào)整后則為250萬(wàn),，減少了100萬(wàn)元，減負(fù)效應(yīng)明顯,。若對(duì)比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出當(dāng)前改善型購(gòu)房需求的購(gòu)房門(mén)檻得到顯著下降,。

十月樓市有望止跌企穩(wěn)

本次新政中另一頗為市場(chǎng)關(guān)注的就是對(duì)增值稅的調(diào)整?！锻ㄖ芬?guī)定，調(diào)整增值稅征免年限,，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年,。

增值稅調(diào)整的政策自2021年年初，當(dāng)時(shí)多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確,，將增值稅征免年限從2年提高至5年,。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示,，這一條是市場(chǎng)非常期待的政策，大量的以舊換新需求市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在,，但是購(gòu)房者換房成本高,，尤其是交易稅費(fèi)高，此政策可以有效降低交易成本,，有利于市場(chǎng)盤(pán)活,。

值得一提的是,，《通知》還明確,，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于增值稅,、個(gè)稅與普通住房標(biāo)準(zhǔn)掛鉤,，該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),，有望顯著降低房東售房成本,，起到交易潤(rùn)滑的作用。

盧文曦表示,，房東賣(mài)房需要繳納增值稅,，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿(mǎn)5年,，都要全額征稅,；持有滿(mǎn)5年后，普通住宅免增值稅,，非普通住宅收差額增值稅,。同時(shí)，房東賣(mài)房還需要繳納個(gè)稅,，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅,。

這也就意味著,，普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后,，上述稅費(fèi)的繳納也將大幅減少,。

若以一套非普通住宅買(mǎi)入時(shí)300萬(wàn)元、現(xiàn)在交易價(jià)格為800萬(wàn),，持有時(shí)間超過(guò)5年時(shí)計(jì)算,，政策調(diào)整前，賣(mài)家需繳納約27.5萬(wàn)元增值稅,，個(gè)稅為16萬(wàn),；調(diào)整后,，增值稅為0，個(gè)稅為8萬(wàn)元,，整體減負(fù)35萬(wàn)元,。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本,，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)得到實(shí)惠,，房?jī)r(jià)上的損失可以在交易中補(bǔ)回來(lái)，談判會(huì)順暢很多,。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放,。

盧文曦認(rèn)為，“金九”市場(chǎng)期待很高,，但受天氣和假期影響,，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤(pán)整,。這次政策趕在節(jié)前落地,，一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面,，為上海樓市持續(xù)向上,、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買(mǎi)賣(mài)雙方看淡市場(chǎng)的預(yù)期,。

同時(shí),，監(jiān)管層高頻次釋放積極信號(hào)，資本市場(chǎng)一改前期低迷,，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮,，樂(lè)觀情緒又開(kāi)始回歸。某央企華中區(qū)域的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人向記者透露,，有客戶(hù)之前看148平方米的高層,，股市賺錢(qián)之后直接看更大面積的洋房。

盧文曦表示,，進(jìn)一步優(yōu)化的政策會(huì)釋放較多市場(chǎng)需求,，黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn),，四季度成交量有望走出翹尾行情,。