四大一線城市中,，上海、廣州,、深圳連夜發(fā)布樓市新政,，回應(yīng)市場關(guān)切,，提振市場信心,。

9月29日晚,，上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào),，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）,，對限購政策,、住房信貸政策、稅費政策等進行了調(diào)整,，《通知》自2024年10月1日起施行,。

緊跟上海的步伐，廣州明確全面取消限購,，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市,；同時，深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購政策,、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等,。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前,，全國范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位,，限購政策也頗為寬松，但市場行情仍有提振,，而一線城市的限購等政策調(diào)整就在于提振市場信心,，吸引那些曾經(jīng)無購房資格、但有購買力的人群。同時,，一線城市的新政也意味著,，當(dāng)前樓市進入空前寬松的階段，為后續(xù)各地政策放松,、市場持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件,。

限購政策再優(yōu)化

26日的中央政治局會議上提及，要回應(yīng)群眾關(guān)切,，調(diào)整住房限購政策,。

廣州率先全面取消限購，政策明確,，本次限購政策調(diào)整后,，本廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的,，不再審核購房資格,，不再限制購房套數(shù)。

稍晚些時候,，深圳也發(fā)布新政，優(yōu)化分區(qū)住房限購政策,，規(guī)定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房,，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等,。同時,，首套房最低首付比例調(diào)整為15%，二套房為20%,。

上海的《通知》中也對限購政策進行了優(yōu)化,。具體來看，其一,，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€稅年限，從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示,，這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群將更快獲得購房資格,，也有助于提振購房信心和激活購房潛力,，持續(xù)加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節(jié)奏。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到,，1年的時間非常短,，尤其對于剛需買家而言，“上車”已經(jīng)非常容易?！艾F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運行,，也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度,，可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系,。”

其二,，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇,。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭,，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇,。

盧文曦向記者表示，這一政策照顧到了部分改善群體,，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子,。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張，無法釋放多買一套的需求,。在當(dāng)前信貸政策相當(dāng)友好的背景下,，這有利于激發(fā)這部分客群的購買欲。

此外,，在首付比例下調(diào)方面,，上海的本次政策也作出了詳細(xì)規(guī)定，顯著降低購房門檻和首付成本,。具體來看,，《通知》規(guī)定，首套房最低首付款比例降為15%,，二套房降為25%,；實行差異化政策區(qū)域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整,。

在盧文曦看來,，當(dāng)前將二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻,，對于改善需求者而言有較高吸引力,。同時，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號,，未來降息可能性非常大,，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本。

據(jù)測算,，以購房者認(rèn)購1000萬的房源為第二套住房為例,，本次調(diào)整前,，首付款約為350萬，在調(diào)整后則為250萬,，減少了100萬元,，減負(fù)效應(yīng)明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例,，可以看出當(dāng)前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降,。

十月樓市有望止跌企穩(wěn)

本次新政中另一頗為市場關(guān)注的就是對增值稅的調(diào)整?！锻ㄖ芬?guī)定,，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年,。

增值稅調(diào)整的政策自2021年年初,，當(dāng)時多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確，將增值稅征免年限從2年提高至5年,。

58安居客研究院院長張波表示,，這一條是市場非常期待的政策，大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實存在,，但是購房者換房成本高,，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本,，有利于市場盤活,。

值得一提的是，《通知》還明確,，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于增值稅,、個稅與普通住房標(biāo)準(zhǔn)掛鉤,，該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費,，有望顯著降低房東售房成本,，起到交易潤滑的作用。

盧文曦表示,，房東賣房需要繳納增值稅,，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿5年,，都要全額征稅,；持有滿5年后，普通住宅免增值稅,，非普通住宅收差額增值稅,。同時，房東賣房還需要繳納個稅，普通住宅按成交金額1%,、非普通住宅按2%收稅,。

這也就意味著，普宅,、非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后,，上述稅費的繳納也將大幅減少。

若以一套非普通住宅買入時300萬元,、現(xiàn)在交易價格為800萬,，持有時間超過5年時計算，政策調(diào)整前,，賣家需繳納約27.5萬元增值稅,，個稅為16萬；調(diào)整后,，增值稅為0,，個稅為8萬元，整體減負(fù)35萬元,。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本，買賣雙方都會得到實惠,，房價上的損失可以在交易中補回來,，談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放,。

盧文曦認(rèn)為,，“金九”市場期待很高，但受天氣和假期影響,，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想,，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在節(jié)前落地,，一方面落實中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神,，另一方面，為上海樓市持續(xù)向上,、向好發(fā)展起到鞏固作用,。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預(yù)期。

同時,，監(jiān)管層高頻次釋放積極信號,，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮,，樂觀情緒又開始回歸,。某央企華中區(qū)域的市場負(fù)責(zé)人向記者透露,，有客戶之前看148平方米的高層，股市賺錢之后直接看更大面積的洋房,。

盧文曦表示,，進一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求，黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場期待,，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn),，四季度成交量有望走出翹尾行情。