四大一線城市中,，上海,、廣州、深圳連夜發(fā)布樓市新政,，回應市場關(guān)切,，提振市場信心,。

9月29日晚，上海率先全方位響應監(jiān)管層對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào),，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）,，對限購政策、住房信貸政策,、稅費政策等進行了調(diào)整,，《通知》自2024年10月1日起施行。

緊跟上海的步伐,，廣州明確全面取消限購,，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市；同時,，深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購政策,、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等。

業(yè)內(nèi)認為,，目前,，全國范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位，限購政策也頗為寬松,，但市場行情仍有提振,，而一線城市的限購等政策調(diào)整就在于提振市場信心，吸引那些曾經(jīng)無購房資格,、但有購買力的人群,。同時，一線城市的新政也意味著,，當前樓市進入空前寬松的階段，為后續(xù)各地政策放松,、市場持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件,。

限購政策再優(yōu)化

26日的中央政治局會議上提及,，要回應群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策,。

廣州率先全面取消限購,，政策明確，本次限購政策調(diào)整后,，本廣州市戶籍,、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格,，不再限制購房套數(shù),。

稍晚些時候，深圳也發(fā)布新政,，優(yōu)化分區(qū)住房限購政策,，規(guī)定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房,；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等,。同時，首套房最低首付比例調(diào)整為15%,，二套房為20%,。

上海的《通知》中也對限購政策進行了優(yōu)化。具體來看,，其一,，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社保或個稅年限,，從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足,，尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群將更快獲得購房資格,，也有助于提振購房信心和激活購房潛力，持續(xù)加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節(jié)奏,。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到,，1年的時間非常短,，尤其對于剛需買家而言,，“上車”已經(jīng)非常容易?！艾F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運行,，也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度,，可見這一政策是精準匹配供需關(guān)系,?！?/p>

其二，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇,。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值,、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇,。

盧文曦向記者表示,，這一政策照顧到了部分改善群體，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子,。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張,，無法釋放多買一套的需求。在當前信貸政策相當友好的背景下,，這有利于激發(fā)這部分客群的購買欲,。

此外，在首付比例下調(diào)方面,，上海的本次政策也作出了詳細規(guī)定,，顯著降低購房門檻和首付成本。具體來看,，《通知》規(guī)定,，首套房最低首付款比例降為15%，二套房降為25%,；實行差異化政策區(qū)域的則降為20%,。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調(diào)整。

在盧文曦看來,，當前將二套房首付比例下降一成,，進一步降低購房門檻，對于改善需求者而言有較高吸引力,。同時,，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大,，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本,。

據(jù)測算，以購房者認購1000萬的房源為第二套住房為例,，本次調(diào)整前,，首付款約為350萬，在調(diào)整后則為250萬,，減少了100萬元,，減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例,，可以看出當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降,。

十月樓市有望止跌企穩(wěn)

本次新政中另一頗為市場關(guān)注的就是對增值稅的調(diào)整,。《通知》規(guī)定,，調(diào)整增值稅征免年限,，將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。

增值稅調(diào)整的政策自2021年年初,，當時多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確,，將增值稅征免年限從2年提高至5年。

58安居客研究院院長張波表示,，這一條是市場非常期待的政策,，大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實存在，但是購房者換房成本高,，尤其是交易稅費高,，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活,。

值得一提的是,，《通知》還明確，及時取消普通住房標準和非普通住房標準,。由于增值稅,、個稅與普通住房標準掛鉤，該標準調(diào)整后,，可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費,，有望顯著降低房東售房成本，起到交易潤滑的作用,。

盧文曦表示,，房東賣房需要繳納增值稅，不管是普宅還是非普宅,，此前持有不滿5年,，都要全額征稅；持有滿5年后,，普通住宅免增值稅,，非普通住宅收差額增值稅。同時,，房東賣房還需要繳納個稅,，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅,。

這也就意味著,，普宅,、非普宅標準取消后,，上述稅費的繳納也將大幅減少,。

若以一套非普通住宅買入時300萬元、現(xiàn)在交易價格為800萬,，持有時間超過5年時計算,，政策調(diào)整前，賣家需繳納約27.5萬元增值稅,，個稅為16萬,；調(diào)整后,，增值稅為0，個稅為8萬元,，整體減負35萬元,。

業(yè)內(nèi)認為，在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本,，買賣雙方都會得到實惠,，房價上的損失可以在交易中補回來，談判會順暢很多,。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放,。

盧文曦認為，“金九”市場期待很高,，但受天氣和假期影響,，導致前半段樓市表現(xiàn)不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整,。這次政策趕在節(jié)前落地,，一方面落實中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面,，為上海樓市持續(xù)向上,、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預期,。

同時,，監(jiān)管層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷,，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮,，樂觀情緒又開始回歸。某央企華中區(qū)域的市場負責人向記者透露,，有客戶之前看148平方米的高層,，股市賺錢之后直接看更大面積的洋房。

盧文曦表示,，進一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求,，黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場期待,，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情,。