頭部房企為何砸重金布局一線(xiàn)城市？李宇嘉表示,，今年以來(lái),，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)房企的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升,，比如中海在上海,、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目均獲得熱銷(xiāo),，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的業(yè)績(jī),。當(dāng)樓市有效區(qū)域開(kāi)始集中，房企與其到處撒網(wǎng),，不如聚焦重點(diǎn)城市,、重點(diǎn)區(qū)域，打造高溢價(jià)產(chǎn)品,。

從地塊特點(diǎn)看,，這類(lèi)地塊均要打造改善型溢價(jià)項(xiàng)目，房企拿地目的是快速銷(xiāo)售,、快速回款,，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下滑的波動(dòng)。此外,，地方政府改革土地出讓模式,，減少配建和價(jià)格限制，將打造權(quán),、定價(jià)權(quán)都給到開(kāi)發(fā)商,，后者能打造真正的改善型高端社區(qū)，綜合算下來(lái),，利潤(rùn)率非常高,。

從房企經(jīng)營(yíng)層面看，確實(shí)需要拿一些有利潤(rùn)空間的地塊,，以?xún)?yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu),，平滑未來(lái)業(yè)績(jī)波動(dòng),。今年以來(lái)，幾家頭部央國(guó)企都面臨一定的盈利下滑壓力,。中海前九月總收入為1095.8億元,，同比下降6.7%，經(jīng)營(yíng)溢利為181.8億元,，同比下降19.6%,。保利前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為78.13億元,，同比下降41.23%。

近期一線(xiàn)城市樓市回暖,，也給了央國(guó)企拿地信心,，以彌補(bǔ)今年前期銷(xiāo)售不振的行情。10月25日,，中海發(fā)布第三季度報(bào)告,，顯示1～9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為1988.5億元,，同比下降16.8%,；前三季，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元,，同比減少27.89%,；同期，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1723億元,，銷(xiāo)售面積約754.8萬(wàn)平方米,，分別按年減少26.5%及23.9%。

在前三季銷(xiāo)售下滑的背景下,，房企迫切需要趁著市場(chǎng)回暖積極補(bǔ)倉(cāng),，為后續(xù)業(yè)績(jī)回升奠定基礎(chǔ)。從新增貨值看,，中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月，華潤(rùn)置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一,，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二,，綠城中國(guó)新增貨值規(guī)模958億元，位列第三,；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元,，占百?gòu)?qiáng)房企的32.0%，即頭部十家企業(yè)拿掉市場(chǎng)超三成地塊,。

值得注意的是,，部分房企帶動(dòng)的土拍熱潮,，并不代表土拍市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖。中指數(shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月,，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%,，相較1～10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn),。一線(xiàn)城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，均由頭部央國(guó)企摘得,，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎,。

克而瑞表示，11月仍有超過(guò)半數(shù)企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬,，拿地金額超過(guò)100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國(guó)企,，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市,。整體而言,，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)。12月將繼續(xù)迎來(lái)大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地,，國(guó)央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力,。