房地產(chǎn)市場的提振態(tài)勢也給地產(chǎn)股帶來了微妙變化。在政策暖風(fēng)與市場提振的背景下,,不少機(jī)構(gòu)已經(jīng)改變了對房地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)股的看法,。
12月5日,平安基金舉辦的投資策略會(huì)上,,廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭磊表示,,明年房地產(chǎn)會(huì)有一輪“量價(jià)企穩(wěn)”。他的判斷基于房產(chǎn)租金收益率的研究,。過去幾年房價(jià)普遍回調(diào),,租金收益率實(shí)際上在升高。目前北京的住宅租金收益率已經(jīng)超過2%,,上海在2%左右,,深圳、廣州稍低,,在1.5%-1.7%之間,。二線城市如長沙,、武漢的租金收益率大約為3%,而合肥,、鄭州則相對較低,。全國范圍來看,百城的租金收益率約為2.3%,。
2.3%的百城租金收益率意味著長周期的房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束,。理論上,租金收益率應(yīng)該用長期限的收益率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)來衡量,。當(dāng)前30年國債收益率約2.3%,,這意味著房地產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)還未體現(xiàn),。通常國外的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)在1個(gè)點(diǎn)以上,,因此房地產(chǎn)的長周期調(diào)整可能還會(huì)繼續(xù)。但從短周期來看,,明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)量價(jià)企穩(wěn),。部分一線城市已經(jīng)觸底,租金收益率超過2%,,高于5年期定存和同期理財(cái)產(chǎn)品短期收益率,,這是房地產(chǎn)短周期企穩(wěn)的基礎(chǔ)。
早在房地產(chǎn)“9·29新政”后,,外資巨頭如摩根大通在地產(chǎn)及物管板塊動(dòng)作增多,,公募基金的地產(chǎn)股持倉市值與比例也有所提升,部分沉寂多時(shí)的地產(chǎn)股出現(xiàn)了劇烈波動(dòng),。中金公司認(rèn)為,,總體上地產(chǎn)股估值的歷史底部或已確立,未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題,。
今年第三季度公募基金地產(chǎn)股持倉市值與比例均有所提升,,反映了市場的部分復(fù)蘇跡象。據(jù)Wind數(shù)據(jù),,2024Q3房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為761億元,,環(huán)比上升60%,占股票投資市值比重為1.08%,,環(huán)比上升0.25個(gè)百分點(diǎn),。
A股方面,多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位發(fā)生變化,?!叭珖绫;鹆愣M合”以及“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-廣發(fā)均衡優(yōu)選混合型證券投資基金”新進(jìn)金地集團(tuán)十大股東之列,,香港中央結(jié)算有限公司增持1244.04萬股,;“全國社?;鹚囊蝗M合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數(shù)證券”等新進(jìn)保利發(fā)展十大股東之列;新城控股也獲得香港中央結(jié)算有限公司增持943.12萬股,。