家住北京市的張女士表示,，她的房貸利率已經(jīng)從之前的3.9%下降到3.3%，去年下半年她還將房貸利率的重定價(jià)日從每年1次改為了每年2次,。每年的1月1日是不少房貸客戶的重定價(jià)日,，從這一天起這些客戶的房貸利率中貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的部分將按照最新的5年期以上LPR報(bào)價(jià)重新定價(jià)。2024年,，5年期以上LPR共下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn),，這意味著以1月1日為重定價(jià)日的個(gè)人住房貸款利率將下降60個(gè)基點(diǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士指出,，目前個(gè)人住房貸款利率處于歷史低位,。展望2025年，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下,，人民銀行將繼續(xù)實(shí)施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),，顯著高于2024年的0.3個(gè)百分點(diǎn)降幅,，屆時(shí)可能會(huì)引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)。

張女士透露,，她在2024年年初時(shí)的房貸利率是4.2%,，但10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時(shí)降到了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%,。她的房貸利率在2024年總共下降了90個(gè)基點(diǎn),，較2015年貸款時(shí)的4.9%已經(jīng)下降了160個(gè)基點(diǎn)。近年來,，存量房貸利率持續(xù)下降,，房貸利率定價(jià)是在5年期以上LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來。除了LPR利率近年來持續(xù)下調(diào),，加點(diǎn)部分也統(tǒng)一下調(diào)了2次,，這讓當(dāng)前的存量房貸利率普遍降至歷史最低點(diǎn)。

僅2024年,，5年期LPR報(bào)價(jià)分別在2月,、7月和10月進(jìn)行了調(diào)整，共計(jì)調(diào)降60個(gè)基點(diǎn),。10月,，房貸利率加點(diǎn)部分也進(jìn)一步調(diào)整。例如，北京某存量房貸借款人,，重定價(jià)日為每年1月1日,，目前房貸利率為4.75%（2024年1月1日的LPR＋55個(gè)基點(diǎn)），則其房貸利率下調(diào)可分兩步：第一步,，10月25日,，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR上的加點(diǎn)調(diào)整至-30個(gè)基點(diǎn)，該房貸利率調(diào)整為3.9%（LPR-30個(gè)基點(diǎn)）,，調(diào)整幅度為0.85個(gè)百分點(diǎn),；第二步，2025年1月1日,，房貸利率按照最新一期LPR重新計(jì)算,，若12月份公布的5年期以上LPR為3.6%，則該房貸利率調(diào)整為3.3%（LPR-30個(gè)基點(diǎn)）,，調(diào)整幅度為0.6個(gè)百分點(diǎn),。兩步調(diào)整完后，該房貸利率累計(jì)下降了1.45個(gè)百分點(diǎn),，按照100萬貸款本金,，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元,，每月月供減少超過800元,。

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，已有不少房貸客戶調(diào)整了房貸利率的重定價(jià)日,。北京地區(qū)的貸款人陳女士表示,，她已將房貸利率的重定價(jià)日從過去的1年1次調(diào)整為1年兩次?！拔矣X得2025年LPR報(bào)價(jià)還會(huì)持續(xù)下降,，增加1次重新定價(jià)日就能盡快享受LPR下降的福利?！标惻空f,，以往每年僅有1次重定價(jià)日，但LPR報(bào)價(jià)持續(xù)下行卻只能到第二年才能享受新的利率,，這也讓她覺得多花了不少利息,。所以在2024年年底可調(diào)整重定價(jià)日時(shí)，她便調(diào)整了重定價(jià)日的次數(shù),。

張女士也表示,，原本房貸利率高達(dá)4%以上，但不少新房貸利率只有3.5%左右,。因此在2024年年初時(shí)她已經(jīng)制訂了提前還款計(jì)劃,。不過,，如今張女士的房貸利率已經(jīng)降低至3.3%，同時(shí)她也將房貸利率的重定價(jià)日調(diào)整到了1年2次,，以便盡早隨著LPR下降而降低房貸成本,。“我現(xiàn)在也基本放棄了提前還款計(jì)劃,。這樣一來,，我手中也能有更多可支配的資金了?！睆埮勘硎?，提前還款的資金剩下來后，她打算在2025年為家庭增加一次旅行的計(jì)劃,。

2025年已經(jīng)來臨,，房貸利率是否還有繼續(xù)下調(diào)的空間？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房貸利率再度統(tǒng)一下調(diào)加點(diǎn)的概率不大,，但LPR利率或仍有下調(diào)空間，這也意味著存量的房貸利率可能還有持續(xù)下行空間,。2024年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，2025年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息,。董希淼預(yù)計(jì),，2025年將可能降準(zhǔn)0.5個(gè)—0.75個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率50個(gè)基點(diǎn),，引導(dǎo)LPR下降25個(gè)—50個(gè)基點(diǎn)，從而在總量上保障流動(dòng)性更加充裕,，在價(jià)格上適度降低成本,。不過，2024年三季度,，商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)下滑至1.53%,，處于歷史低位。董希淼表示,，如果LPR下降速度過快,，銀行息差縮窄壓力過大，不利于銀行保持發(fā)展的穩(wěn)健性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性,。他建議,，LPR與政策利率非對(duì)稱下降，即政策利率下調(diào)幅度大于LPR下降幅度,。同時(shí),，銀行應(yīng)通過下調(diào)存款利率,、壓降隱性存款成本等措施，進(jìn)一步降低負(fù)債成本,。

東方金誠宏觀首席分析師王青預(yù)計(jì),，不排除2025年人民銀行通過較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能,。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招,。