小區(qū)跟進調降物業(yè)費,，“現(xiàn)金奶牛”遭遇盈利壓力行業(yè)變革悄然展開(2)

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2025-04-18 08:06:08 第一財經(jīng)

小區(qū)業(yè)主們算了一筆賬，小區(qū)一共有約10萬平方米的建面,，物業(yè)公司一年的基礎物業(yè)費收入就達到500多萬元,，再加上電梯廣告,、停車費,、快遞柜收益,，物業(yè)公司穩(wěn)賺不虧,，即便是降費后也肯定有其他物業(yè)公司愿意來投標,。

對此，一位在物業(yè)行業(yè)工作十多年的資深人士表示,，像上述案例中的剛需電梯小區(qū),，一年有幾百萬元的基礎物業(yè)費收入較為常見，這些收入過半都要花在人員成本上,。物業(yè)公司用到的人員包括保安,、保潔、綠化園藝,、工程維修,、客服管家等，配備的人員數(shù)量直接影響著物業(yè)服務質量,。物業(yè)公司還有一些支出大頭,，包括設備設施的維護、暴雨臺風天氣的突發(fā)應急、社區(qū)活動等,。公共區(qū)域產生的收益,，如電梯廣告、車庫停車費等,，根據(jù)民法典,，在扣除合理成本之后，應該是業(yè)主共有的,。此外,，還需要考慮到多數(shù)小區(qū)都存在一定的欠繳率。

有些物業(yè)公司工程維修響應及時,，遇到突發(fā)情況應對得當,，這意味著必須配備更多人員，人員成本更高,；還有一些小區(qū),，物業(yè)每年都向業(yè)主返還公共收益，不存在侵吞公共收益的情況,。而差的物業(yè)服務,，費用不透明、垃圾清掃不及時,、綠化缺少維護,、維修遲緩等現(xiàn)象，意味著物業(yè)公司成本較低,。評判物業(yè)公司收費高低,，關鍵要看是否“質價相符”。

在房地產增量擴張的年代,，物業(yè)服務行業(yè)也跟著“跑馬圈地”,，曾經(jīng)歷過規(guī)模擴張、物業(yè)費不斷上升,、資本青睞的鼎盛期,。然而近兩年來，物業(yè)行業(yè)發(fā)生了極大變化,，降價潮席卷全國,、規(guī)模增長乏力、資本淡漠離場,，物業(yè)企業(yè)不得不走向轉型與重塑,。

最近，60家上市物業(yè)服務企業(yè)披露了2024年全年財報,。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計,，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元,，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元,，同比下降19.7%,。受物業(yè)費降價、人力成本持續(xù)上升等因素影響,，59家上市物企平均毛利率為19.2%,；毛利率下滑疊加資產減值等導致整體凈利率降至4.2%。大型物業(yè)企業(yè)的凈利率下降幅度更大,，2024年的整體凈利潤率僅為0.3%,。

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