小區(qū)跟進(jìn)調(diào)降物業(yè)費(fèi),，“現(xiàn)金奶?！痹庥鲇麎毫?行業(yè)變革悄然展開(kāi)(2)

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2025-04-18 08:06:08 第一財(cái)經(jīng)

小區(qū)業(yè)主們算了一筆賬，小區(qū)一共有約10萬(wàn)平方米的建面,，物業(yè)公司一年的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入就達(dá)到500多萬(wàn)元，再加上電梯廣告,、停車費(fèi),、快遞柜收益,，物業(yè)公司穩(wěn)賺不虧,，即便是降費(fèi)后也肯定有其他物業(yè)公司愿意來(lái)投標(biāo),。

對(duì)此，一位在物業(yè)行業(yè)工作十多年的資深人士表示,，像上述案例中的剛需電梯小區(qū),，一年有幾百萬(wàn)元的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入較為常見(jiàn)，這些收入過(guò)半都要花在人員成本上。物業(yè)公司用到的人員包括保安,、保潔,、綠化園藝、工程維修,、客服管家等,，配備的人員數(shù)量直接影響著物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司還有一些支出大頭,，包括設(shè)備設(shè)施的維護(hù),、暴雨臺(tái)風(fēng)天氣的突發(fā)應(yīng)急,、社區(qū)活動(dòng)等,。公共區(qū)域產(chǎn)生的收益，如電梯廣告,、車庫(kù)停車費(fèi)等,，根據(jù)民法典，在扣除合理成本之后,，應(yīng)該是業(yè)主共有的,。此外，還需要考慮到多數(shù)小區(qū)都存在一定的欠繳率,。

有些物業(yè)公司工程維修響應(yīng)及時(shí),，遇到突發(fā)情況應(yīng)對(duì)得當(dāng)，這意味著必須配備更多人員,，人員成本更高,；還有一些小區(qū)，物業(yè)每年都向業(yè)主返還公共收益,，不存在侵吞公共收益的情況,。而差的物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用不透明,、垃圾清掃不及時(shí),、綠化缺少維護(hù)、維修遲緩等現(xiàn)象,，意味著物業(yè)公司成本較低,。評(píng)判物業(yè)公司收費(fèi)高低，關(guān)鍵要看是否“質(zhì)價(jià)相符”,。

在房地產(chǎn)增量擴(kuò)張的年代,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也跟著“跑馬圈地”，曾經(jīng)歷過(guò)規(guī)模擴(kuò)張,、物業(yè)費(fèi)不斷上升,、資本青睞的鼎盛期。然而近兩年來(lái)，物業(yè)行業(yè)發(fā)生了極大變化,，降價(jià)潮席卷全國(guó),、規(guī)模增長(zhǎng)乏力、資本淡漠離場(chǎng),，物業(yè)企業(yè)不得不走向轉(zhuǎn)型與重塑,。

最近，60家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露了2024年全年財(cái)報(bào),。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì),，2024年60家上市物企毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比下降2.2%,；凈利潤(rùn)均值1.9億元,，同比下降19.7%。受物業(yè)費(fèi)降價(jià),、人力成本持續(xù)上升等因素影響,，59家上市物企平均毛利率為19.2%；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致整體凈利率降至4.2%,。大型物業(yè)企業(yè)的凈利率下降幅度更大,，2024年的整體凈利潤(rùn)率僅為0.3%。

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