爛尾樓業(yè)主想退房退款,？法院判了貫徹“誰違約誰擔責”原則(4)

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2025-06-15 22:39:31 大河報

解除購房合同后，能否同步解除貸款合同,，是購房者能否真正擺脫爛尾樓的關鍵,。王玉臣指出，買賣合同解除后,，貸款合同解除的依據(jù)是《解釋》第二十條,。此外，第二十一條第二款還明確,，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷,、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的,，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人,。但關于“剩余貸款由誰承擔”的裁判也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨立合同,，判決購房者仍應繼續(xù)還貸,；也有法院采納“關聯(lián)合同”邏輯，判定開發(fā)商應承擔剩余貸款償還責任。

對此,，楊偉婷建議,，購房者在提起民事訴訟時，務必要將銀行列為第三人,，要求解除購房與貸款合同,，開發(fā)商返還已支付的首付款、利息,、違約責任以及已經(jīng)償還的本金,、利息，未償還的貸款本息由銀行和開發(fā)商之間自行結算,，這樣在判決解除后則無須繼續(xù)支付銀行貸款本息,。

法院判令解除合同、開發(fā)商承擔責任,，勝訴后,，購房者真的“脫身”了嗎？王玉臣指出,，購房人成功退房并追回款項的可能性很大程度上取決于開發(fā)商的資產(chǎn)狀況,。若開發(fā)商名下的資產(chǎn)、持有的土地,、未售房產(chǎn)等足額覆蓋債務,，購房人回款可能性略高一些；若開發(fā)商的資金狀況不佳,，購房人能夠追回款項的可能性較小,。楊偉婷也坦言，代理的相關案件目前處于執(zhí)行階段,，但執(zhí)行存在較大障礙,。監(jiān)管賬戶內(nèi)確有資金，但被凍結,，尚未撥付給購房人,。她提到，當事人最初的核心訴求是貸款免還,，愿意接受首付款及已還本金本息的部分損失,，剩余部分則采取追償方式。但現(xiàn)實是,，未售房產(chǎn)及土地等資產(chǎn)須項目完工后方可處置,，執(zhí)行周期長、過程復雜,。

嚴躍進也強調(diào),，一旦合同解除,，購房人與開發(fā)商的法律關系即轉(zhuǎn)化為清晰的債權債務關系，開發(fā)商應退還購房款并支付利息,。今后如恢復銷售,、變賣資產(chǎn)或有新資金流入，理應優(yōu)先清償購房者,，而非金融機構,、建筑商或其他債權人,。事實上,，最高人民法院早在《關于商品房消費者權利保護問題的批復》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下,，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權,、抵押權以及其他債權。然而,，在實際操作中,，所謂的“優(yōu)先權”往往難以兌現(xiàn)。王玉臣指出,，購房人的消息較為滯后,，往往在發(fā)現(xiàn)問題并開始維權時，開發(fā)商的其他債權人可能已經(jīng)將資金執(zhí)行,，購房人即使有優(yōu)先權,，也會面臨無錢可執(zhí)行的狀況。若進入破產(chǎn)程序,，還將面臨資產(chǎn)處置周期長,、清償率低等困難。

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