9月26日，微信公眾號(hào)“香帥的金融江湖”發(fā)表了萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰所著的一篇萬(wàn)字長(zhǎng)文——《從大周期到小周期的前夜——理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的框架》,。文中,，譚華杰宏觀分析了過(guò)去十多年中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。

文章指出,，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展一次性大周期的臨界點(diǎn),，而中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是56%，還在高速增長(zhǎng)期之內(nèi),。除非未來(lái)幾年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)于猛烈的上漲,，導(dǎo)致大周期終點(diǎn)提前出現(xiàn)，否則中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性崩盤(pán)大跌的可能性較低,。

此外,，作者亦表示,，北京、上海兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛,，但北京,、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約。紐約是全球房?jī)r(jià)的錨,，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約是風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始,，房?jī)r(jià)大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇的開(kāi)始，是逐步趕頂?shù)男盘?hào),。

以下為文章全文：

一,、理解房地產(chǎn)價(jià)格的“大周期”和“小周期”

目前圍繞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有諸多無(wú)法達(dá)成共識(shí)的無(wú)效爭(zhēng)論,。一個(gè)很大的原因,，是試圖用“小周期”時(shí)代的邏輯去理解“大周期”階段的問(wèn)題。

在開(kāi)始討論之前,，我們先要厘清一個(gè)問(wèn)題——房地產(chǎn)是否真的存在周期,？這取決于我們?nèi)绾卫斫狻爸芷凇边@個(gè)詞語(yǔ)。如果按照“周期性函數(shù)”的數(shù)學(xué)定義（要求其震蕩具有穩(wěn)定或有序的規(guī)律性）,，可以肯定地說(shuō),，迄今為止提出的所有房地產(chǎn)周期理論都無(wú)法通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)。但如果我們根據(jù)“收斂定理”的定義,，認(rèn)為任何“可積且可導(dǎo)”的曲線(xiàn),，均可分解為諧波組合，那么一切連續(xù)波動(dòng)的圖形均具有周期性,。因此,，我們可以將房地產(chǎn)周期視作一種“景氣循環(huán)”，有一定的規(guī)律可循,，但進(jìn)行基數(shù)性量化較為困難,。

下面我們從國(guó)際比較的角度來(lái)看看，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)過(guò)去近百年來(lái)漲幅到底是多少,？中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅與發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)去相比,，到底算不算太大？

1.美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

在我們的視野范圍內(nèi),，目前尚未見(jiàn)任何經(jīng)濟(jì)體,，有長(zhǎng)達(dá)百年的可信、整體性,、連續(xù),、電子化房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。相對(duì)來(lái)說(shuō),，美國(guó)數(shù)據(jù)質(zhì)量較高,，但符合上述條件的數(shù)據(jù),，也只能追溯到1950年。與中國(guó)不同,，美國(guó)有每套總價(jià)數(shù)據(jù)和成交套數(shù),，但沒(méi)有平米數(shù)據(jù)，而中國(guó)則是有平米數(shù)據(jù),，而沒(méi)有套的數(shù)據(jù),。

下面兩張圖表分別描述從1950年到2015年，美國(guó)住宅每套的均價(jià)和每年的價(jià)格漲幅：

從這兩張圖中可以讀出一些信息：從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)看,，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲,、易漲難跌。在過(guò)去66年,，美國(guó)房產(chǎn)只在1970,、1991-1992和2008-2011期間三次下跌，其他年份全部上漲,。同時(shí),，也并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律。每次（房產(chǎn)地）景氣循環(huán)的時(shí)長(zhǎng)和幅度,，并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)律,。

如果我們將房地產(chǎn)均價(jià)、消費(fèi)物價(jià),、和名義GDP增速放在一起比較，可以得到以下這張圖：

從這張圖可以看出,，從1950年到2015年,，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲24.8倍，同期消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上漲9.95倍,，名義GDP上升28.33倍,。也就是說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看,，美國(guó)房?jī)r(jià)跑贏CPI,，但略輸給名義GDP。另外一個(gè)有趣的觀察就是,，這三條曲線(xiàn)從未交叉,，并保持基本類(lèi)似的走勢(shì)，也就是說(shuō),，美國(guó)的房?jī)r(jià),、物價(jià)水平，和經(jīng)濟(jì)體的名義增長(zhǎng)水平是同向變動(dòng),，高度相關(guān)的,。其中有一個(gè)非常重要的分界點(diǎn),，就是1980-1982年左右。之前三條曲線(xiàn)都呈現(xiàn)總體上行態(tài)勢(shì),，而之后則轉(zhuǎn)向下行,。這個(gè)點(diǎn)，就可以看作區(qū)分美國(guó)經(jīng)濟(jì)“大周期”和“小周期”階段的分界點(diǎn),。

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