9月26日,，微信公眾號“香帥的金融江湖”發(fā)表了萬科高級副總裁譚華杰所著的一篇萬字長文——《從大周期到小周期的前夜——理解中國房地產(chǎn)價格的框架》。文中,，譚華杰宏觀分析了過去十多年中國房地產(chǎn)的走勢,。

文章指出，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個國家經(jīng)濟發(fā)展一次性大周期的臨界點,，而中國目前的城鎮(zhèn)化率是56%,，還在高速增長期之內(nèi)。除非未來幾年房價出現(xiàn)過于猛烈的上漲,，導致大周期終點提前出現(xiàn),，否則中國房價出現(xiàn)整體性崩盤大跌的可能性較低。

此外,，作者亦表示,，北京、上海兩個城市的房屋需求會比紐約更加旺盛,，但北京,、上海的房屋供應能力卻比不上紐約。紐約是全球房價的錨,，房價超過紐約是風險的開始,，房價大幅超過紐約則是泡沫加劇的開始,，是逐步趕頂?shù)男盘枴?/p>

以下為文章全文：

一、理解房地產(chǎn)價格的“大周期”和“小周期”

目前圍繞中國房地產(chǎn)市場,，有諸多無法達成共識的無效爭論,。一個很大的原因，是試圖用“小周期”時代的邏輯去理解“大周期”階段的問題,。

在開始討論之前,，我們先要厘清一個問題——房地產(chǎn)是否真的存在周期？這取決于我們?nèi)绾卫斫狻爸芷凇边@個詞語,。如果按照“周期性函數(shù)”的數(shù)學定義（要求其震蕩具有穩(wěn)定或有序的規(guī)律性）,，可以肯定地說，迄今為止提出的所有房地產(chǎn)周期理論都無法通過實證檢驗,。但如果我們根據(jù)“收斂定理”的定義,，認為任何“可積且可導”的曲線，均可分解為諧波組合,，那么一切連續(xù)波動的圖形均具有周期性,。因此，我們可以將房地產(chǎn)周期視作一種“景氣循環(huán)”,，有一定的規(guī)律可循,，但進行基數(shù)性量化較為困難。

下面我們從國際比較的角度來看看,，美國等發(fā)達國家的房價過去近百年來漲幅到底是多少,？中國的房價漲幅與發(fā)達國家過去相比，到底算不算太大,？

1.美國經(jīng)驗

在我們的視野范圍內(nèi),，目前尚未見任何經(jīng)濟體,，有長達百年的可信,、整體性、連續(xù),、電子化房價數(shù)據(jù),。相對來說，美國數(shù)據(jù)質(zhì)量較高,，但符合上述條件的數(shù)據(jù),，也只能追溯到1950年。與中國不同,，美國有每套總價數(shù)據(jù)和成交套數(shù),，但沒有平米數(shù)據(jù)，而中國則是有平米數(shù)據(jù),，而沒有套的數(shù)據(jù),。

下面兩張圖表分別描述從1950年到2015年,，美國住宅每套的均價和每年的價格漲幅：

從這兩張圖中可以讀出一些信息：從美國房地產(chǎn)市場歷史數(shù)據(jù)看，房價長期上漲,、易漲難跌,。在過去66年，美國房產(chǎn)只在1970,、1991-1992和2008-2011期間三次下跌,，其他年份全部上漲。同時,，也并沒有發(fā)現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律,。每次（房產(chǎn)地）景氣循環(huán)的時長和幅度，并無統(tǒng)一的規(guī)律,。

如果我們將房地產(chǎn)均價,、消費物價、和名義GDP增速放在一起比較,，可以得到以下這張圖：

從這張圖可以看出,，從1950年到2015年，美國房價上漲24.8倍,，同期消費物價指數(shù)上漲9.95倍,，名義GDP上升28.33倍。也就是說,，長期來看,，美國房價跑贏CPI，但略輸給名義GDP,。另外一個有趣的觀察就是,，這三條曲線從未交叉，并保持基本類似的走勢,，也就是說,，美國的房價、物價水平,，和經(jīng)濟體的名義增長水平是同向變動,，高度相關的。其中有一個非常重要的分界點,，就是1980-1982年左右,。之前三條曲線都呈現(xiàn)總體上行態(tài)勢，而之后則轉(zhuǎn)向下行,。這個點,，就可以看作區(qū)分美國經(jīng)濟“大周期”和“小周期”階段的分界點。

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