事實上，從歷史數(shù)據(jù)看,，幾乎每個經(jīng)濟體都有一個類似的分界點,。也就是說，每個經(jīng)濟體在其發(fā)展史上,，幾乎都有（且僅有）一個經(jīng)濟快速發(fā)展,、房價持續(xù)快速上漲的“大周期”。在這個大周期結(jié)束后,，則進(jìn)入總體平緩,、短期波動的“小周期”時代。

2.日本經(jīng)驗

與美國不同,，日本沒有全國房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，但有地價數(shù)據(jù)。從下圖可以看出,，相對于美國,，日本的這個分界點要鋒利得多，在1990-1992年期間,，日本開始從經(jīng)濟快速發(fā)展,、房價持續(xù)快速上漲的“大周期”轉(zhuǎn)入入總體平緩、短期波動的“小周期”時期,。

從美日以及其他很多經(jīng)濟體的經(jīng)驗來看,，從大周期轉(zhuǎn)向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后,，一般經(jīng)濟高速增長會結(jié)束,，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少,，存量交易,、二手交易成為不動產(chǎn)市場的主流。如果從定量分析來看,，日本分界點（1992年）的城鎮(zhèn)化率是77.6%,，而美國分界點（1982年）的城市化率是74%,，非常接近（考慮到日本的最新城鎮(zhèn)化率高于美國，二者之間的差異就更?。?，也就是說，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個國家經(jīng)濟發(fā)展一次性大周期的臨界點,。因此,，許多在小周期內(nèi)有效的邏輯，對這么一個一次性的大周期階段并不適用,。

以日本1955-1974年地價增速為例,，這20年間日本地價基本年漲幅都超過10%，平均在20%左右,，部分年份超過35%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期日本人均GDP、人均收入的增速,。

為什么不動產(chǎn)價格增速可能在一定時間內(nèi)遠(yuǎn)超經(jīng)濟,、收入增速呢？原因有二,。首先,，在經(jīng)濟高速增長之前，房價往往有一個“喚醒期”,，一開始國內(nèi)居民不會意識到未來房價可能出現(xiàn)大幅增長,，而導(dǎo)致房價漲幅低于經(jīng)濟增速，這些累積的落差,，在之后都會被補齊,。其次，在經(jīng)濟高速增長剛剛結(jié)束的時候,，房價仍會保持慣性上行,。（關(guān)于后一個因素，在下一段我們可以分析得更深入一點,。）

第二個論述則是“房價收入比,、房價租金比（租金收益率）有一定的穩(wěn)定、合理區(qū)間”,。

對于小周期階段,，這個邏輯基本是成立的。我們先來看房價租金比（租金收益率）,。比如說,，當(dāng)不動產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定階段后，理論上,，房價租金比（租金收益率）不會太高也不會太低,。如果房價過高,，導(dǎo)致房價租金比過高或者租金收益率過低，那么會產(chǎn)生兩個市場反應(yīng)：（1）出租房屋的供應(yīng)方無法達(dá)到必要收益率,，會售出房屋（增加房價市場的供應(yīng)）,、結(jié)束出租（減少租金市場的供應(yīng)）,；（2）出租房屋的需求端,，本來打算買房的家庭會覺得租房比買房劃算，從而選擇停止購房（減少房價市場的需求）,，轉(zhuǎn)向租房（增加租金市場的需求）,。反之亦然。這個矯正機制,，會讓房價租金比（租金收益率）保持在相對平穩(wěn)的水平上,。

從下圖可以看出，從1998到2008年,，日本東京地價繼續(xù)下跌了30%多,，但房價租金比則始終保持穩(wěn)定。同樣的,，從1982年到2015年,，美國新房價格漲幅有頻繁變動，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定,。

但是,，這一規(guī)律在大周期階段并不適用。以日本為例：在1970-1997年期間,，日本房價租金比指數(shù)在100到200之間,，有接近一倍的變動幅度。其變動方向,，與地價指數(shù)基本保持一致,。

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