第一張圖是發(fā)達國家房價漲跌各指數(shù)的對比情況?？梢园l(fā)現(xiàn)房價易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象,，過去半個世紀，各國房價上升的年數(shù)均明顯超過下跌的年數(shù),。

第二張圖是27個可以追溯20年以上房價增速數(shù)據的國家和地區(qū)的數(shù)據,。從圖中可以看出，絕大多數(shù)國家/地區(qū)房價都出現(xiàn)過長期大漲的情況,。除德國外,，其他26個都出現(xiàn)過不同程度的房價繁榮，其中不乏超過我國的例子,。（比如,，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍；韓國在1971~1985年15年間累計上漲了12倍,；香港在1985~1997年13年間上漲了9倍,；臺灣在1987~1989年3年內累計上漲了3倍；西班牙在1971~1991年21年間累計上漲了25倍,；意大利在1971~1983年13年間累計上漲了8倍,。）

第三張圖是更細致一些的面板數(shù)據，在27個國家和地區(qū)共1046個樣本年份數(shù)據中,，1970年以來顯示出現(xiàn)房價上漲過快的時間段共有61段,，出現(xiàn)嚴重衰退的14段。

從上面多個經濟體的歷史數(shù)據來看,，日本市場的持續(xù)下跌是孤例,。迄今為止，日本創(chuàng)造了發(fā)達國家地價下跌22年的最長記錄,，也是房地產市場泡沫破裂后長達十年依然未能恢復的唯一個案,。在快速城市化階段，尚無房價持續(xù)下跌的先例,。在城鎮(zhèn)化率達到60%之前,，名義房價很少出現(xiàn)超過2年的連續(xù)調整，且房價累計跌幅一般不超過10%,。

接下來,，我們考察在類似中國當前城鎮(zhèn)化水平階段，其他國家房價變動情況,。

一個顯著特征是,，幾乎所有在這個城鎮(zhèn)化水平階段的國家，房價都經歷著較大的上漲,。

在量化研究的基礎上,，我們發(fā)現(xiàn),，判斷大周期結束時是否會出現(xiàn)房價泡沫破滅，小周期階段常用的房價收入比,、租金收益率,、按揭收入比等等都不是有效的指標。而居民部門償本付息能力,、供需平衡情況,，才是決定房價大漲后走勢的關鍵因素。

在大量量化分析中,，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個指標組合,，是迄今為止最有解釋力的：

（1）居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為1.5倍,。

（2）新房名義市值對居民最大購買力占用比例=（私人部門房屋新開工套數(shù)×當年新房均價）/（居民部門總儲蓄信用凈增長-本年利息支出）,，房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為80%,。

根據國際歷史數(shù)據,，我們發(fā)現(xiàn)，當居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時,，基本沒有國家/地區(qū)發(fā)生過房價大跌情況,。美國在第一次大漲頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14,，2007年時只有1.46,；日本第一次時為3.75，1989年時只有1.49,；臺灣在1997年時有3.4倍,，而香港僅為1.23；芬蘭在1989年時只有0.73,，2007年時有1.55,，同期西班牙僅為0.99。

而出現(xiàn)泡沫破裂的,，大部分在頂峰期第二個指標都超過了80%,，也就是說，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購房,，也不一定能夠消化供應,。

以下是一些典型的對比案例：

在這些案例中，除美國2007年以外,，其他案例中第二個指標都具備解釋力,。而美國2007年之所以例外，是因為之前家庭部門信用凈增長很大,，降低了分母,。

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