第一張圖是發(fā)達(dá)國家房價(jià)漲跌各指數(shù)的對比情況,?？梢园l(fā)現(xiàn)房價(jià)易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象，過去半個(gè)世紀(jì),，各國房價(jià)上升的年數(shù)均明顯超過下跌的年數(shù),。

第二張圖是27個(gè)可以追溯20年以上房價(jià)增速數(shù)據(jù)的國家和地區(qū)的數(shù)據(jù)。從圖中可以看出,，絕大多數(shù)國家/地區(qū)房價(jià)都出現(xiàn)過長期大漲的情況,。除德國外，其他26個(gè)都出現(xiàn)過不同程度的房價(jià)繁榮,，其中不乏超過我國的例子,。（比如，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍,；韓國在1971~1985年15年間累計(jì)上漲了12倍,；香港在1985~1997年13年間上漲了9倍；臺(tái)灣在1987~1989年3年內(nèi)累計(jì)上漲了3倍,；西班牙在1971~1991年21年間累計(jì)上漲了25倍,；意大利在1971~1983年13年間累計(jì)上漲了8倍。）

第三張圖是更細(xì)致一些的面板數(shù)據(jù),，在27個(gè)國家和地區(qū)共1046個(gè)樣本年份數(shù)據(jù)中,，1970年以來顯示出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的時(shí)間段共有61段，出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的14段,。

從上面多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的歷史數(shù)據(jù)來看,，日本市場的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止,，日本創(chuàng)造了發(fā)達(dá)國家地價(jià)下跌22年的最長記錄,，也是房地產(chǎn)市場泡沫破裂后長達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一個(gè)案。在快速城市化階段,，尚無房價(jià)持續(xù)下跌的先例,。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房價(jià)很少出現(xiàn)超過2年的連續(xù)調(diào)整,，且房價(jià)累計(jì)跌幅一般不超過10%,。

接下來，我們考察在類似中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段,，其他國家房價(jià)變動(dòng)情況,。

一個(gè)顯著特征是，幾乎所有在這個(gè)城鎮(zhèn)化水平階段的國家,，房價(jià)都經(jīng)歷著較大的上漲,。

在量化研究的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn),，判斷大周期結(jié)束時(shí)是否會(huì)出現(xiàn)房價(jià)泡沫破滅,，小周期階段常用的房價(jià)收入比,、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo),。而居民部門償本付息能力,、供需平衡情況，才是決定房價(jià)大漲后走勢的關(guān)鍵因素,。

在大量量化分析中,，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個(gè)指標(biāo)組合，是迄今為止最有解釋力的：

（1）居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲(chǔ)蓄/利息支出,，臨界點(diǎn)為1.5倍,。

（2）新房名義市值對居民最大購買力占用比例=（私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià)）/（居民部門總儲(chǔ)蓄信用凈增長-本年利息支出），房價(jià)下跌臨界點(diǎn)為60%,，大跌臨界點(diǎn)為80%,。

根據(jù)國際歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn),，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí),，基本沒有國家/地區(qū)發(fā)生過房價(jià)大跌情況。美國在第一次大漲頂峰期,，家庭總儲(chǔ)蓄對利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14,，2007年時(shí)只有1.46；日本第一次時(shí)為3.75,，1989年時(shí)只有1.49,；臺(tái)灣在1997年時(shí)有3.4倍，而香港僅為1.23,；芬蘭在1989年時(shí)只有0.73,，2007年時(shí)有1.55，同期西班牙僅為0.99,。

而出現(xiàn)泡沫破裂的,，大部分在頂峰期第二個(gè)指標(biāo)都超過了80%，也就是說,，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購房，也不一定能夠消化供應(yīng),。

以下是一些典型的對比案例：

在這些案例中,，除美國2007年以外，其他案例中第二個(gè)指標(biāo)都具備解釋力,。而美國2007年之所以例外,，是因?yàn)橹凹彝ゲ块T信用凈增長很大，降低了分母,。

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