這個數(shù)量分析模型,，我們將中國當前數(shù)據(jù)代入,，從數(shù)字上可以基本確認，短期內(nèi)中國并不存在整體性房價大跌的風險,。

第一個指標，居民部門利息保障倍數(shù),，在2015年為10.4,，按照未來十年房貸CAGR達到20%預測，到2025年也不會突破安全邊際1.5,。

再看第二個指標,，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價”未來五年CAGR不超過11.8%,、未來十年CAGR不超5%預測,，2020年,、2025年也不會觸及60%的警戒線，更不會達到80%的臨界線,。

所以,，從國際經(jīng)驗來看，目前過早得出“中國房價已經(jīng)嚴重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論,，是值得商榷的,。

但是，目前土地市場上,，“面粉貴過面包”的情況值得高度警惕,。尤其在部分城市，樓面地價已經(jīng)明顯超過當前房價,，這意味著房價如果不漲到現(xiàn)在的三倍,，買地的開發(fā)商將無法獲得正常利潤。但如果未來房價以如此猛烈的速度上漲的話,，我們上面的預測將難以成立,，也就是說，目前房價的漲幅是值得憂慮的,，如果這個漲幅維持下去,，可能會導致大周期提前到來，以日本模式結(jié)束,。

三,、中國一線城市房價的分析框架

特大經(jīng)濟體的核心都市房價，并不適用經(jīng)濟體整體的分析框架,。這些城市的房價,，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱,，而與經(jīng)濟體整體財富,、經(jīng)濟體貧富分化水平、該城市的房屋供應能力相關(guān)性強,。相比紐約,，北京、上海的財富總量更大,、財富集中度更高,，意味著這兩個城市的房屋需求會比紐約更加旺盛，但北京,、上海的房屋供應能力卻比不上紐約——簡單的供需分析可以預測,，北京、上海的房價,，超過紐約是大概率事件,。但是,，因為紐約是全球房價的錨，房價超過紐約同時也意味著風險的開始,，大幅超過紐約則是泡沫加劇,、逐步趕頂?shù)男盘枴?/p>

在第二部分中，關(guān)于大周期的分析邏輯,，是基于經(jīng)濟體的,。但對于大型經(jīng)濟體的核心都市，并不適用經(jīng)濟體整體的分析框架,。量化研究表明，這些城市（如紐約,、北京,、上海）的房價，與所在城市的人均收入水平,、人口密度的相關(guān)性弱,，而與以下三個指標緊密相關(guān)：經(jīng)濟體整體財富、經(jīng)濟體貧富分化水平,、該城市的房屋供應能力,。

所以，在大周期的框架下,，對于大經(jīng)濟體而言,，不同城市房價的決定因素是很不一樣的。

萬科在2012年做了一個研究,，下圖為2013年的全球重點城市的房價表,，那個時候，北京已經(jīng)攀到了第八,，上海第十,，深圳第十三。

截至2015年12月,，上海北京豪宅的價格繼續(xù)攀升,，位居第八、十左右,。

與紐約類似,，北京、上海都是特大經(jīng)濟體的核心都市,。這類城市的最終房價與當?shù)厝丝诿芏?、當?shù)刭徺I力水平的相關(guān)性相對很弱。為什么呢,？紐約是美國的紐約,，就像上海,、北京是中國的北京一樣。這樣發(fā)達城市的房價,，尤其是豪宅的價格,，將是由全國的富人們而不是本地的富人們決定的。

不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上,，我們都能發(fā)現(xiàn),，整個經(jīng)濟體的財富總量（不是人均財富）和財富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系數(shù)衡量）和城市的房屋供應能力（具體包括開發(fā)率、居住用地占比和容積率三個指標）,，才是分析這種城市房價的框架,。

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