這個(gè)數(shù)量分析模型,，我們將中國(guó)當(dāng)前數(shù)據(jù)代入,，從數(shù)字上可以基本確認(rèn)，短期內(nèi)中國(guó)并不存在整體性房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn),。

第一個(gè)指標(biāo),，居民部門利息保障倍數(shù)，在2015年為10.4,，按照未來(lái)十年房貸CAGR達(dá)到20%預(yù)測(cè),，到2025年也不會(huì)突破安全邊際1.5。

再看第二個(gè)指標(biāo),，新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例,，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價(jià)”未來(lái)五年CAGR不超過(guò)11.8%、未來(lái)十年CAGR不超5%預(yù)測(cè),，2020年,、2025年也不會(huì)觸及60%的警戒線，更不會(huì)達(dá)到80%的臨界線,。

所以,，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前過(guò)早得出“中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論,，是值得商榷的,。

但是，目前土地市場(chǎng)上，“面粉貴過(guò)面包”的情況值得高度警惕,。尤其在部分城市,，樓面地價(jià)已經(jīng)明顯超過(guò)當(dāng)前房?jī)r(jià)，這意味著房?jī)r(jià)如果不漲到現(xiàn)在的三倍,，買地的開發(fā)商將無(wú)法獲得正常利潤(rùn),。但如果未來(lái)房?jī)r(jià)以如此猛烈的速度上漲的話，我們上面的預(yù)測(cè)將難以成立,，也就是說(shuō),，目前房?jī)r(jià)的漲幅是值得憂慮的，如果這個(gè)漲幅維持下去,，可能會(huì)導(dǎo)致大周期提前到來(lái),，以日本模式結(jié)束。

三,、中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的分析框架

特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市房?jī)r(jià),，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。這些城市的房?jī)r(jià),，與所在城市的人均收入水平,、人口密度的相關(guān)性弱，而與經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富,、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平,、該城市的房屋供應(yīng)能力相關(guān)性強(qiáng)。相比紐約,，北京,、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高,，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛,，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè),，北京,、上海的房?jī)r(jià)，超過(guò)紐約是大概率事件,。但是,，因?yàn)榧~約是全球房?jī)r(jià)的錨,，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的開始，大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇,、逐步趕頂?shù)男盘?hào),。

在第二部分中，關(guān)于大周期的分析邏輯,，是基于經(jīng)濟(jì)體的,。但對(duì)于大型經(jīng)濟(jì)體的核心都市,，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。量化研究表明,，這些城市（如紐約、北京,、上海）的房?jī)r(jià)，與所在城市的人均收入水平,、人口密度的相關(guān)性弱，而與以下三個(gè)指標(biāo)緊密相關(guān)：經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富,、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平,、該城市的房屋供應(yīng)能力,。

所以,，在大周期的框架下,，對(duì)于大經(jīng)濟(jì)體而言，不同城市房?jī)r(jià)的決定因素是很不一樣的,。

萬(wàn)科在2012年做了一個(gè)研究,，下圖為2013年的全球重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表，那個(gè)時(shí)候,，北京已經(jīng)攀到了第八,，上海第十，深圳第十三,。

截至2015年12月,，上海北京豪宅的價(jià)格繼續(xù)攀升，位居第八,、十左右,。

與紐約類似，北京,、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市,。這類城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取?dāng)?shù)刭?gòu)買力水平的相關(guān)性相對(duì)很弱,。為什么呢,？紐約是美國(guó)的紐約，就像上海,、北京是中國(guó)的北京一樣,。這樣發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)，尤其是豪宅的價(jià)格,，將是由全國(guó)的富人們而不是本地的富人們決定的,。

不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上,，我們都能發(fā)現(xiàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量（不是人均財(cái)富）和財(cái)富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系數(shù)衡量）和城市的房屋供應(yīng)能力（具體包括開發(fā)率,、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo)）,，才是分析這種城市房?jī)r(jià)的框架。

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