這段時間以來,，經(jīng)濟ke的手機每天都會接到好幾個中介電話,，嘿，哥們,，還考慮買房嗎,？哪哪的二手房考慮嗎？新盤呢,？

其實不需要問價格,，即使像一些媒體報道的那樣，北京的房價有了10%這樣的價格降幅,，相比去年60-70%的漲幅,，這點賣家的“揮淚甩賣”還是有點“得了便宜賣乖”的感覺。

五一前后,，北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊,。首套房執(zhí)行基準利率,，二套房在基準利率的基礎上上浮20%。買房的成本越來越高,，很多人望而卻步,。

從去年10月開始的房產(chǎn)新政，被各地當做“政治任務”不斷加碼,。房地產(chǎn)交易迅速進入寒冬,。這種速凍的政策下，是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風險,，從而給“房地產(chǎn)長效機制”的推出贏得改革的時間窗口,。

一方面通過控制房貸來抑制需求,，另一方面則在土地供應上不斷出手，雙管齊下,。我們可以先來看一組數(shù)字,。截至目前，今年中國50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元,，與2016年同期不到5000億的水平相比,，上漲53.3%。

這組數(shù)據(jù)出來后,，有不少朋友問經(jīng)濟ke,，不是要去庫存嗎？為什么地方政府又在賣地,？難道還要重回土地財政的老路了,？其實不然。對于一些城市來說,，他們需要的恰恰不是去庫存,，而是相反，房產(chǎn)調(diào)控在土地供應上也是“一城一策”,。

調(diào)控

去年以來,，中國樓市“冰火兩重天”的格局持續(xù)。

三四線城市還在為“去庫存”發(fā)愁,，一二線樓市卻繼續(xù)瘋漲,、交易火熱，引得限購政策層層加碼,。需求旺,、房價高，北京,、上海,、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點城市,，急需“補庫存”,。針對這種情況，在土地供應的“供給側”,，國土與住建兩個主管部門出了個“大招”。

4月6日,，兩部門同時發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作通知》,，要地方政府合理安排住宅用地供應，對住房供求矛盾突出,、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,，特別是普通商品住房用地供應規(guī)模,，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

意思很簡單,，調(diào)控不再“一刀切”,，要因城施策，把土地供應節(jié)奏和去庫存形勢直接掛上鉤,，“一城一策”分類調(diào)控,。

然而，對于許多城市來說,，做到這一點并不容易,。

一方面，庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個問號,，土地資源是有限的,，城市建設攤大餅的老路無法持續(xù)，征地拆遷成本也不低,，地到底供不供得出來,？另一方面，對于部分去庫存壓力較大的城市而言,，減少甚至暫停供地,，對地方財政確實是個考驗。

賣地

北京就是一個典型的例子,。

就在“供地新政”發(fā)布后的第二天,，北京市就公布了5年住宅供地計劃。按計劃,，北京今后5年供應住宅用地6000公頃,。2017年住宅用地供應1200公頃。這一指標比年初披露的計劃翻了一倍,。果然計劃沒有變化快,。

如果這一計劃得以落實，將很大機會逆轉供求失衡,、房價上漲預期,。但問題的關鍵恰恰是，北京的宅地供應計劃能否完成,？一個不容忽視的事實是,，2013年至2016年間，北京的供地計劃基本上就沒完成過,。尤其是2016年,，土地供應可謂十分慘淡，部分供應的地塊位于郊區(qū),，絕對數(shù)量也不多,，商品房實際供地完成率僅為12.1%,。更何況，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段,，土地供應不那么積極也就可以理解了,。

北京近十年來供地完成率

上海,、深圳等城市,，形勢也不容樂觀。

比如,，深圳的情況尤其特殊,，作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市，深圳不存在集體土地,。而且,，深圳的城市開發(fā)程度基本飽和，幾乎沒有存量的,、可供新開的建設用地,。因此，深圳只能通過土地整備,、城市更新等方式進行供地,，盤活存量。深圳的兄弟廣州給出的策略是,，通過廣佛一體化,，向周邊中小城市要發(fā)展空間。

目光所及,，基本每個一線城市都在為增加土地供應“憋大招”,。據(jù)統(tǒng)計，武漢,、鄭州,、杭州、蘇州,、天津,、成都等12個城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中,，武漢土地出讓收入居首,，超過700億元，北京,、南京,、合肥其次，均超過400億元,。

拿地

土地出讓繼續(xù)火爆的背后，是房企的拿地熱情,，這一輪密集的調(diào)控并沒有影響到他們繼續(xù)大規(guī)模拿地,。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺了盆滿缽滿“不差錢”的房企,，拿點錢補補土地庫存也是正常的,。不過，這也從側面說明,，房企對中國城市化還是有長遠的謀劃和信心,。

不過，房企的拿地也逐步受到更多的限制,。

曾幾何時,，在一些熱點城市，鑒于供地緊缺,，土地價格瘋漲,，房企在拿不拿地這個問題上，十分糾結,，尤其是民營房企,。《中國經(jīng)濟周刊》曾經(jīng)報道,，現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人,，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸,，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯,。不差錢帶來的是不斷上漲的地價，而這又成為了房價暴漲的重要動能,。

如今,，要不要拿地或許沒那么糾結了。今年初,，北京門頭溝,、平谷和房山三塊土地招拍掛，全用了“限房價,、競地價”的新型土拍模式,。對出讓土地的房型、房價都做了限制,，再讓開發(fā)商互相競爭,。還有城市引入了“熔斷機制”，就是說,，在招拍掛的過程中,，如果報價超過了最高限價,，這塊地就流拍了。

另一方面,，拿地的門檻也在提高,，各地對“拿地資金”的監(jiān)管更嚴格了。去年,，南京,、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金，對銀行信貸資金,、投資基金等場外配資“嚴防死守”,。這對以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。

在這幾項政策的抑制下,，今年截至目前為止,，全國熱點城市的土地成交率雖然很高，但溢價率已經(jīng)下調(diào)不少,。

長效

毫不諱言，房地產(chǎn)市場十幾年來頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈,。限購,、限價等短期政策就像止疼藥，剛吃的時候有用,，但不能長期有效,，甚至“邊際效應遞減”?！爸固鬯帯边€有一個特點,，那就是停藥之后更疼。一個重要的原因還在于供需的不平衡,。

土地供應端因為牢牢卡在政府手里,，成為地方政府的“提款機”，因此從土地供應端入手增加土地和房屋供應,，地方并不積極,，相反，消費需求側的抑制就容易得多,。這種不均衡使力,，并沒有從根本上改變快速城市化進程中，土地供應短缺的嚴峻形勢,，反而躲避了改革的真問題,，使得房地產(chǎn)領域的改革拖延下來，被土地財政牢牢綁架。加之近些年經(jīng)濟下行,，大量的貨幣得不到有效引導,，瘋狂進入房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器,，讓更多的資金趨之若鶩,。

因此，我們看到,，地方政府陷入賣地財政的怪圈，老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養(yǎng)房子,?！靶量鄮资辏蝗缳I套房”,，遠超平均工資的房價,，已經(jīng)明顯拖累了中國人的幸福，也扭曲了老百姓的致富觀念,。

“該斷不斷,，反受其害”。

2016年底的中央經(jīng)濟工作會議就強調(diào),，要堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性,。同時提出,，綜合運用金融、土地,、財稅,、投資、立法等手段,，加快研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

這一次,，兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫存的關系,，降低供不應求的市場預期，進而逆轉房價上漲預期,。從土地供應側與需求端“雙管齊下”,，可以看出管理層對遏制房價上漲的決心。而這也被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控供給側長效機制的破冰之舉,，重要性毋庸諱言,。

若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模，而導致房價上漲壓力過大，或致去庫存不利,，則很有可能被住建部約談,。這不是開玩笑，之前已經(jīng)有地方政府被約談了,，甚至被約談了多次,。說白了，簡單的“穩(wěn)定房價”已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標,，建立長效機制才是,。

對于長效機制，其實早在2013年,，中央就正式提及,，綜合運用金融、土地,、財稅,、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機制,。去年底中央經(jīng)濟工作會議和今年政府工作報告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”,。25日時已經(jīng)變成了“加快形成”，“加快”的急迫態(tài)度是始終的,，也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號,。

當然，房地產(chǎn)改革背后的主要矛盾,，依然來自地方的財政危機,。在中央和地方財稅體制改革中，如何增加地方的財源以支撐不斷加碼的改革事權,，是難點,，也是破解“土地財政困局”的關鍵。

從這點來說,，房地產(chǎn)的長效機制還不僅僅是一個領域的事,，必須放在整個改革的盤子里統(tǒng)一盤算。不然,，我們的房地產(chǎn)市場出臺再多的調(diào)控,，也依然是“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”,。

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