9月16號(hào)下午，張麗突然接到中介電話說，房貸利率要上調(diào)了，如果想買就趕緊定下來。

　　自從年初拿到北京戶口指標(biāo)后,，張麗一直跟男友考慮準(zhǔn)備買婚房的問題,。這中間經(jīng)過了年初的房價(jià)暴漲,、“317房地產(chǎn)新政”后樓市的蕭條,，8月出臺(tái)的租售同權(quán)的政策……倆人一邊看房一遍猶豫,，同時(shí)也想觀望一下，房價(jià)能不能再降降,？

　　回顧大半年的預(yù)備買房之路,，張麗感受最深的是房貸政策不斷“加碼”：自3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布以來，北京地區(qū)大部分銀行逐漸上調(diào)首付比例,，落實(shí)“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，并停止審批25年以上的住房貸款。銀行在首套房貸利率方面一再上調(diào),，首套房貸款利率折扣從年初的八五折上調(diào)至九折,、九五折,、五六月份開始重回基準(zhǔn)利率,、再到近期在基準(zhǔn)利率上浮5%—10%。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從工行,、建行以及中行總行人士了解到,，從9月14日起，上述三家銀行北京分行的首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%,。此外,，股份制上調(diào)幅度高于國有大行，為10%,。這也得到了央行營業(yè)管理部（北京）表態(tài)支持,。

　　而對(duì)張麗而言，雖然看中的那套兩居室總價(jià)較“317”新政之前降了將近20%,，但是目前利率上浮之后,，面臨還貸壓力在提高，貸款審批手續(xù)也更慢了,。

　　中介口中的“913新政”

　　記者走訪一家中介機(jī)構(gòu)的銀行面簽中心發(fā)現(xiàn),，目前各銀行貸款利率基本都有上浮現(xiàn)象，幅度不一,。

　　其中,，國有銀行利率上調(diào)幅度相對(duì)較小，工行,、建行,、農(nóng)行在基準(zhǔn)利率上浮5%，放款時(shí)間均不確定,，可能要兩個(gè)月后甚至明年年初,；中行雖然同樣上浮5%,，放款時(shí)間兩周左右，比較及時(shí),。股份制銀行上浮幅度較大,，民生銀行、中信銀行,、廣發(fā)銀行是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上首套上浮10%,，二套上浮20%且放款時(shí)間均不能保證。

　　一位鏈家房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示,，“9月13日傳達(dá)了最新的貸款利率政策,。具體是誰下發(fā)的文件尚不清楚，但是從9月14日開始,，還沒有進(jìn)行網(wǎng)簽的就需要按照新的利率執(zhí)行了,。”

　　9月13日之后執(zhí)行新的房貸利率政策,，是各大銀行不約而同之舉嗎,？工行北分一位員工對(duì)記者表示，調(diào)高房貸利率的指示來自于銀行的內(nèi)部文件,，但其只是接到相關(guān)指示,，并沒有看到具體文件。而一位大型股份制銀行信貸員工對(duì)記者表示,，“公司的確有關(guān)于利率上浮的來自內(nèi)部指示,，具體是哪個(gè)部門下達(dá)的文件，尚不清楚,?！?/p>

　　“網(wǎng)簽流程在9月13號(hào)及之前完成的，如果在工行提交商貸資料,，且能在9月30號(hào)完成審批的,，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。如14日及之后做完網(wǎng)簽的,，最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.05倍，根據(jù)征信情況酌情上浮,?！惫ば幸晃环康禺a(chǎn)信貸人員對(duì)記者表示。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從工行總行人士處獲悉,，自2017年9月14日（含）起,，該行北京分行首套個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率調(diào)整為原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.05倍。建行方面回復(fù)稱,，9月14日起,，該行北京分行目前首套住房貸款利率價(jià)格為基準(zhǔn)上浮5%,，并會(huì)根據(jù)客戶的資信狀況差異化定價(jià)。中行方面表示,，該行北京分行的首套房貸利率像工,、建、農(nóng)行一樣,，上浮5%,。“對(duì)于首套購房者來說,，貸款利率本身不是最大的問題,，關(guān)鍵是能否足額及時(shí)獲得貸款，這是需要關(guān)注的內(nèi)容,。當(dāng)前購房者應(yīng)該更多的關(guān)注首付比例和貸款的審批效率,，而不是簡單的利率上浮的內(nèi)容?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯恐行膰?yán)躍進(jìn)告訴記者,。

　　央行表態(tài)支持

　　9月19日晚間，央行營業(yè)管理部對(duì)銀行此舉表態(tài)支持,?！敖眨本┑貐^(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率,，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流,。人民銀行營業(yè)管理部也注意到了這一點(diǎn)。房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控,、市場利率整體上揚(yáng)的背景下,，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為,，符合政策要求和導(dǎo)向,，對(duì)此人民銀行營業(yè)管理部積極支持?！?/p>

　　央行營管部表示提高利率有利于鞏固北京房地產(chǎn)調(diào)控成效,，“2017年3月以來，北京市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效,，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體,，主動(dòng)配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過提高個(gè)人住房貸款利率抑制需求過度增長,，有利于進(jìn)一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效,。”“從本次房貸利率調(diào)整時(shí)間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化,、同業(yè)競爭情況,、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負(fù)債管理需要進(jìn)行的自主調(diào)整,，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模,，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度?！毖胄袪I業(yè)管理部稱,。

　　利率上調(diào)背后原因或是為了抑制近幾年快速增長的房地產(chǎn)貸款和加杠桿。海通證券研究所副所長姜超表示,，近年來居民貸款激增,，且房地產(chǎn)高杠桿現(xiàn)象嚴(yán)重?！?4年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億,，15年升至3萬億，16年激增至5.7萬億,，再加上8千億公積金貸款,，16年居民與地產(chǎn)有關(guān)的貸款達(dá)到6.5萬億，幾乎一半的地產(chǎn)銷售都靠貸款,，而當(dāng)年中國的GDP也就在70萬億出頭,。”

　　平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明也認(rèn)為,，當(dāng)前銀行及金融行業(yè)在多大程度上被房地產(chǎn)所“綁架”,，以及房地產(chǎn)行業(yè)一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，可能給銀行業(yè)及金融市場帶來的連鎖負(fù)面影響,?！吧虡I(yè)銀行總體涉房貸款規(guī)模接近四成。一旦房價(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌,，接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響,。”張明及其團(tuán)隊(duì)研究表明,，截止到2017年上半年,，我國商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模約43.3萬億元，占各項(xiàng)貸款余額37.8%,，占銀行總資產(chǎn)25.5%,。其中，個(gè)人住房貸款20.1萬億,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億,，其他房地產(chǎn)貸款1.8萬億,，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬億,。

　　張明研究認(rèn)為,，不同類型銀行的涉房貸款結(jié)構(gòu)存在差異。從規(guī)模上看：五大行涉房貸款規(guī)模最大,，其次為城商,、農(nóng)商、其他機(jī)構(gòu),，十二家股份制銀行涉房貸款規(guī)模最?。粡恼急壬峡矗何宕笮猩娣抠J款占總貸款比例最低,，其次為股份制銀行,，城商、農(nóng)商,、其他機(jī)構(gòu)最高,；從房貸結(jié)構(gòu)看：五大行個(gè)人住房貸款占比較高，開發(fā)貸占比較低,；股份制銀行總體開發(fā)貸占比較高,，個(gè)人住房貸款占比分化較大，與各銀行業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同有關(guān),；城商,、農(nóng)商、其他機(jī)構(gòu)一般個(gè)人住房貸款比重較低,，直接房貸總量也相對(duì)較小,。

　　房價(jià)跌了，還貸增加了

　　房價(jià)下跌對(duì)剛需買房者來說可能是喜訊,，但對(duì)銀行來說增加的是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和隨之而來的壓力,。“房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā),，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖,，國有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮,，我們認(rèn)為房價(jià)下跌20%即會(huì)給銀行業(yè)帶來巨大壓力,。”張明認(rèn)為,。但同時(shí),，“隨著調(diào)控升級(jí)與利率攀升，個(gè)人住房貸款增速已有顯著放緩,?！?/p>

　　不過，銀行上調(diào)貸款利率，同時(shí)貸款期限也在由以前的30年縮短至25年,，對(duì)購房人來說,，最直接的影響是加重月供負(fù)擔(dān)。

　　“對(duì)于一些首付本身壓力就很大,，勉強(qiáng)購房的群體來說,，那么后續(xù)月供的壓力也會(huì)增加，這樣就需要此類購房者繼續(xù)統(tǒng)籌好貸款的事項(xiàng),?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯恐行膰?yán)躍進(jìn)說。

　　以100萬元貸款為例,，首套房貸利率從原來基準(zhǔn)利率的4.9%,，上調(diào)到10%，25年期計(jì)算,，月供從之前的5787.8元增加至6075.4元,，增加了287.6元。相比“3·17”樓市新政前的利率85折優(yōu)惠來說,，月供則增加了1202.7元,。

　　月供增加，同時(shí)也意味著房屋總價(jià)提高了,。張麗這樣算了一筆賬：如果按照首套房貸款利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍來計(jì)算,，他們中意的那套兩居室，年初價(jià)格500萬左右,，預(yù)計(jì)200萬首付,，貸款300萬。但是年初房貸利率8.5折到9折之間,，按照9折計(jì)算,，貸款25年，等額本息還款方式,，還貸總額496萬,；現(xiàn)在利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款300萬,、期限25年,，等額本息還款方式，還貸總共510萬,。這套年初500萬的房子,，“317”新政前最高點(diǎn)漲到600萬，現(xiàn)在跌20%,，到了480萬,，感覺跌幅特別大,。而與年初相比，房價(jià)雖跌了20萬,，貸款卻要多還14萬元,。

　　此時(shí)，中介還在不斷的催促她“趕緊定下來”,。中介給她發(fā)信息說，“目前咱們基準(zhǔn)利率是4.9,，上浮20%也就是5.88,，也不算高！我記得以前基準(zhǔn)利率是6.55,，不讓貸才能最讓人頭疼的,！”