原標題：瘋狂樓市必殺技
自3月新一輪調控政策出臺以來，多地進入“限購”、“限貸”,、“限價”,、“限售”、“限商辦”的“五限”時代,，短期內凍結市場交易的做法成為各地樓市調控的新思路。
除了限購、限售城市擴圍外,，多地再次收緊房貸。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減,、甚至全面取消,。如：北京多數銀行首套房貸利率已不再打折；上海利率優(yōu)惠減??；廣州多家銀行首套房貸利率按照基準利率執(zhí)行。
緊跟北京樓市的調控步伐,，環(huán)京地區(qū)樓市調控政策也再升級,。據最新消息，河北省發(fā)布樓市新規(guī),，外地人在環(huán)首都,、環(huán)雄安購房須提供3年社保或納稅證明,，環(huán)京樓市將繼續(xù)降溫,，并對長三角和珠三角的房地產市場產生借鑒意義。
身處不斷加碼的樓市調控周期中,，任何動向都會讓人感到風聲鶴唳,，草木皆兵。
央行對樓市的“定向加息”,，是否會成為壓死駱駝的最后一根稻草,？
有人認為，貸款利息上升,，增加了購房成本,，這影響了改善型購房者，更嚴重打擊了剛需群體,！
可是,，如今熱點城市的樓市,，就像一輛高速行駛的列車，而且還有加速的趨勢,，這時輕踩剎車片（加息）,，其實是對車上乘客（購房者）更好的保護，否則,，一旦列車脫軌,，就會車毀人亡。
何況,，加息也未必會增加購房者的負擔,。
1
北京打個噴嚏，其他城市跟著感冒
北京提高房貸利率的消息讓不少購房者如履薄冰,，但這其實只是開始,，因為商業(yè)銀行有加息的內在動力，而北京的示范作用將助推這一進程,。
自5月2日起,，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策
首套房執(zhí)行4.9%的基準利率
二套房的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%，執(zhí)行5.88%的年利率
這則消息就像在平靜的湖面丟了一顆石子,，一時間,，“央行針對樓市‘定向加息’啦”的躁動和恐慌像水波一樣迅速擴散開來。
但其實,，湖面早已不平靜,。
據融360的最新報告，在全國35個城市533家銀行中,，有122家銀行首套房利率折扣上升,，占比22.89%。利率折扣下降的僅17家銀行,，占比3.19%,。4月以來，上海,、深圳,、廣州、重慶,、福州,、蘇州、廈門,、南昌,、寧波等城市紛紛上調利率,。4月份,，全國首套房平均房貸利率為4.52%,，大約相當于基準利率的9.2折，環(huán)比3月上升0.67%,，連續(xù)4個月上漲,。
只不過，北京是全國人民的北京,，聚集了太多的目光,，又是熱點中的熱點城市，一舉一動起著風向標的作用,，因而,，其加入“定向加息”的行列格外引人注目。遠的不說,，此輪調控即發(fā)端于去年北京的930限購……
北京打個噴嚏,，其他城市就會感冒。事實也證明,，人們的擔心是有道理的,。5月5日，四大行即宣布,，自5月6日起取消廣州首套房貸利率優(yōu)惠……最先發(fā)布消息的是建行,，其對首套房首付比例為30%、40%和50%三類客戶執(zhí)行基準利率標準,；對二套房首付比例為70%的客戶執(zhí)行基準利率1.1倍標準,。
可以預見，廣州的跟進只是開始,，后續(xù)還會有越來越多的城市陸續(xù)加入到“定向加息”的行列,。
2
“定向加息”并非央媽的意思
其實，這明顯是商業(yè)銀行同業(yè)之間的一致行動,，“定向加息”并不準確,，只是人們口口相傳的說法，并非央媽的意思,。
當然,，首套房貸利率出現趨勢性上漲，不排除各銀行機構有貫徹落實房地產調控政策的考量,，但與此同時,，銀行更多的還是考慮自身的利益。
首先,，統(tǒng)計數據顯示,，2017年3月末，房地產貸款比上年同期增長26.1%,，高出全部貸款增速13.76個百分點,，二者剪刀差比2016年3月末擴大了4.96個百分點,；房地產貸款余額占全部貸款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%,，其中個人按揭貸款余額占全部貸款比例由14.89%上升到17.74%，個人按揭貸款余額占房地產貸款的比例由68.65%上升至72.86%。
期限長,、利率低、成本高的房貸業(yè)務，對商業(yè)銀行并不經濟,，首套房貸更是如此,，按照銀行人士的觀點,，房貸利率若低于8折就可能出現利差倒掛,。商業(yè)銀行之所以以低于基準利率的方式拓展房貸業(yè)務，除了基于搶占市場份額,、應對資產荒壓力的考量外，更多的是為了順應差別化房地產信貸政策的要求。利率向基準回歸或有助于改變這種狀況,，因此,，房貸利率水平具有上行的內生動能,。
其次,，在金融防風險的大背景下,，商業(yè)銀行今后的流動性無疑將處于緊平衡狀態(tài),。為應對這種形勢,，銀行也要降低房貸利率優(yōu)惠。
最后,，如上所說,，過去，若非不同時期,、不同類型銀行出于市場競爭的考量,，商業(yè)銀行執(zhí)行首套房優(yōu)惠利率政策是心不甘情不愿的,。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執(zhí)行不一,、無序競爭，渴望統(tǒng)一,。
如今,，他們重新有了底氣：
宏觀經濟面整體回暖
實體經濟有效需求逐漸回升
商業(yè)銀行自去年以來延續(xù)的資產荒得到了一定程度的紓解
對房地產的依賴變弱
加上提高利率符合樓市調控的主基調，可以免受“不支持自住性購房”的質疑
3
購房者所受影響有那么大嗎
任何一次加息,，人們首先想到的是,，自己的還貸壓力會增大，但這其實是次要的,，在調控還在加碼的大背景下,，加息帶來的最大影響是改變了市場預期。
利率提高了,，購房成本又增加了——這是大多數人第一時間想到的事,。
以北京為例，同樣貸款300萬元,，時間為20年,，采用等額本息還款方式：
①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠計，則月還款額18441元,，累計總還額442.6萬元,；
②如果按照貸款利率基準利率計，則月還款額19633元,，累計總還款額471.2萬元,；
③如果按照貸款利率上浮20%計，則月還款額21286元,，累計總還款額510.9萬元,。
最低和最高的月供差距達到2845元，總還款差距達到68.3萬元。而且,，美聯儲加息就像懸在央媽頭頂上的達摩克利斯之劍,，一旦央媽扛不住壓力，也開始全面加息的話,，1.2倍利率的“手銬”就要一直戴下去,！
聽聽都覺得十分恐怖。加上一些媒體煽風點火,，更讓人恐慌,。可是,，實際上,，影響并沒有那么大。
目前,，北京首套房的首付為35%,。如果一個人買套461.54萬的房子，首付是161.54萬,，貸款則剛好是300萬,。鑒于北京市3月份二手房成交均價為62768元/平米。461.54萬只能買一套建面不到74平米的房子,，是典型的剛需,。對剛需來說，最大的困難是如何湊夠161.54萬的首付款,。而對于能夠掏出首付,、而且能承擔接近2萬月供的群體來說，一個月多幾百上千房貸并不是多大的事,。至于對改善型購房者,，造成的還貸壓力就更小了（下面還會對此進一步的闡述）。
當然,，如果購房者的首付是通過類似首付貸,、小額貸款等方式借來的，那這類放高杠桿的群體也正好是政策要打擊的目標?，F在,，不少銀行對房貸的態(tài)度是，能不貸的就不貸,，能往后拖的就往后拖,，很多二套房貸申請持續(xù)數月，依然杳無音信……
4
剛需當了冤大頭,，改善型還有轉機
雖然按照市場的理念,，在利率市場化背景下,，商業(yè)銀行上調利率完全是市場行為，本無可厚非,，更不能武斷地說,，首套房貸利率8.5折就是支持剛需，9折,、基準利率就不是支持剛需,，但是，通過提高房貸利率——特別是首套房貸利率,，以擠壓投資投機性購房,，則有“將洗澡水與澡盆中的小孩一塊倒掉”之嫌。
眾所周知,，差別化是我國房地產調控的精髓,，也是避免房地產調控矯枉過正的矯正器。雖然不同房地產調控期賦予了差別化信貸政策不同的內容,，但是,，限制與鼓勵始終是差別化硬幣的兩面。
首套房貸利率上升確實可以增大投資投機者的購房成本和風險,，但同時也會增大剛需族的購房壓力,。而且,，相比之下,，剛需族所承受的壓力要比投資投機者大得多。
一個簡單的事實是,，此輪房價上漲背景是資產荒,、改善型需求爆發(fā)，以北京為例,，統(tǒng)計顯示,，70%成交是改善性需求，可是,，現在剛需卻要為“抑制投資投機性購房”買單,，可謂冤大頭。
目前,，我們對自住性購房的鼓勵與支持主要體現在首付比例和貸款利率上,。當這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠的時候，我們還拿什么來鼓勵與支持,？如果連對自住性剛需購房的支持都被弱化了,，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害,，我們的調控豈不是緣木求魚,？
相較之下,，改善型購房者受到的傷害卻較小，甚至可能從中受益,。不少人認為改善型購房者受利率提高的沖擊最大,，是因為只看到了利率提高之后月供會增加。
這是一葉障目,，因為如前所述,，此輪房價上漲背景是資產荒、改善型需求爆發(fā),，存在泡沫,。與此對應的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后,，總價在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調,，均價下調5%左右，一些房源下跌10%以上,，個別甚至降價400萬,！
目前，北京居民購買二套房首付比例不低于60%,，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。以購買一套900萬的二套房為例。首付67%,，貸款300萬,，采用等額本息還款方式20年還清。根據前文可知：
1.如果按照貸款基準利率,，則月還款額19633元,，累計總還款為471.2萬元；
2.如果按照貸款利率上浮20%,，則月還款額21286元,，累計總還款為510.9萬元,。
相比利率提高前,，購房者月供增加了1653元（其實可能還沒那么多，因為此前二套房的貸款利率就比基準利率高10%）,，累計總還款額增加了39.7萬元,。但這是以靜態(tài)的視角考量計算出來的結果。按照下跌5%的幅度計算,，這套900萬的房子,，原價是947萬,！如果下跌了10%的話，則原價為1000萬,！考慮到加息之后，人們對房價上漲的預期改變,，房價還有下跌的空間,，改善型購房者其實是賺的,！
對于小房換大房的購房者來說,，由于剛需房價格堅挺，而改善型住房的價格卻在下跌,，其換房的價差大為縮小,?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數。而且,，當房價下行時,，改善型購房者選擇的余地也變得更大,，可以更加從容。這一切,，在房價單邊放量上漲時是不可能實現的,。
如果說此次房貸利率提高，打壓了改善型需求,，那只能說明這并非真正的改善型,，且不是自住，而是投資或投機——此類購房需求對利率特別敏感（因為在加息周期中買房,，不僅每月還貸壓力變大了,，而且房子還有下跌的極大風險），這也是此輪樓市調控中要重點打擊的對象,。
5
一旦下跌成為共識,，房價就崩塌了
雖然房貸利率提高對購房者的負擔不會造成太大的影響，但是,，其帶來的沖擊卻可能是巨大的,。
樓市跟股市一樣,，其典型特征都是越漲越買，越跌越不買,。
舉個簡單的例子,，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說,，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房價,，而事實上，我這位朋友自己也在此期間買了一套,，因為他覺得還會漲……一個市場上有無數個像我朋友這樣的人,，必然就會推高房價，從而使得“漲”的預期最后真的實現了,。
根據索羅斯的“反身理論”,，即便是一個荒誕的故事，也會因為人們的集體認識偏差,，而變成“真實”,，直到最后因快速調整而結束。
樓市的“定向加息”就給出這么一個調整信號,。2015年330以來的降息降準,、降低首付……等都是支持的信號，此次則相反,。
1986年-1991年日本房價大漲,，但隨著1991年日本央行加息，泡沫瞬間被刺破,。我國的樓市不至于崩盤,，但從歷史經驗來看，貨幣收緊是直接導致房地產周期性上漲結束的動因,。
2007年暴漲的房價就是在連續(xù)加息后崩塌的,；2011年初，首套房利率是基準至1.1倍之間,，半年之后房價就出現了下跌……而根據鏈家研究院數據,，自從“3.17新政”后，北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌,，因為業(yè)主對房價上漲的預期減弱，樓盤報價普遍下調,，4月第二周,，降價業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平,！
考慮到當前的國際大環(huán)境是加息和縮表,，利率上行壓力較大,，房貸利率提升后，對樓市的沖擊,，會逐漸從量變到質變,，使得人們的預期繼續(xù)下行。跟上漲時的預期一樣,，一旦下跌成為大家的共識,，也是一個不斷自我強化的過程。
6
狂熱的樓市總有玩不下去的一天
首付貸,、假離婚……為了趕上這波房價大漲的“財富高鐵”,，眾多中等收入群體可謂各顯神通，這些本來極具消費能力的群體,，造成了一定潛在的社會不穩(wěn)定性,。
伏爾泰說，雪崩時,，沒有一片雪花覺得自己有責任,。當然，你推卸自己的責任不代表不受影響,，事實上,，如果任由樓市繼續(xù)瘋狂炒作，就會變成擊鼓傳花的游戲,，最終總有玩不下去的一天,。
市場上有一個理論，即中國樓市的杠桿雖然不高,，但也是有一個傳導鏈條：剛畢業(yè)幾年的大學生在自己的努力下,，以及家人的一定贊助下，可以買個四十平米的小窩,，成家之后會換成七八十平米的,，等經濟實力更雄厚一些的時候，則換成一百平米——甚至兩百平米的大房子……也就是說,，當一個有改善型需求的人要換房時,，他現有的房子需要有人接盤，傳導到最后,，就是最最底層的剛需,，這些人就像大廈的基座，如果他們無法支撐了,，那整個鏈條就斷裂了……
限購,、限價、限貸之類的調控，不僅無濟于事,，而且還火上澆油,，進一步提升了人們對大城市樓市仍會大漲的預期，這是十分可怕的事情,。
如果你看漲,，自然可以找出成千上萬個理由，比如土地是有限的等等,?？墒牵仡櫲蚪洕l(fā)展史,，任何性質的“非理性繁榮”都無法維持太久,，任何帶有“動物精神”屬性的投資，最終也會用血的教訓重新回歸“人類理性”,。
根據希勒的“動物精神”法則,，資產價格泡沫源于人的“動物精神”。在《非理性繁榮》一書中,，希勒寫道——投機泡沫是這樣一種情況：關于價格上漲的新聞刺激了投機者熱情,，投機者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事,?！边@吸引了“越來越龐大的投機者群體，盡管他們懷疑投機的真實價值,，但也被吸引入局,，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則是因為賭徒的興奮”,。
但是,，經濟規(guī)律是不分國界和種族的。如果任由國人對房地產的狂熱繼續(xù)發(fā)展下去的話,，一旦泡沫破裂,，將會對中國經濟產生打擊，最終受苦的還是大家,。
投機泡沫不會像短篇故事,、小說或戲劇那樣結束。不存在將所有線索同時推向令人難忘的結局的劇終場景,。在真實世界中,，我們永遠不知道故事什么時候結束。因此,，保持必要的警惕十分必要,。包括加息在內的調控的目標就是要阻止人們在大廈基座不夠牢固的情況下，不斷往上面蓋樓,，保護人們不要成為雪崩時的那一片雪花,。
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