原標題：瘋狂樓市必殺技

自3月新一輪調(diào)控政策出臺以來,，多地進入“限購”、“限貸”,、“限價”,、“限售”、“限商辦”的“五限”時代,，短期內(nèi)凍結(jié)市場交易的做法成為各地樓市調(diào)控的新思路,。

除了限購、限售城市擴圍外,，多地再次收緊房貸,。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減、甚至全面取消,。如：北京多數(shù)銀行首套房貸利率已不再打折,；上海利率優(yōu)惠減小,；廣州多家銀行首套房貸利率按照基準利率執(zhí)行,。

緊跟北京樓市的調(diào)控步伐，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控政策也再升級,。據(jù)最新消息,，河北省發(fā)布樓市新規(guī)，外地人在環(huán)首都,、環(huán)雄安購房須提供3年社?；蚣{稅證明,，環(huán)京樓市將繼續(xù)降溫，并對長三角和珠三角的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生借鑒意義,。

身處不斷加碼的樓市調(diào)控周期中,，任何動向都會讓人感到風聲鶴唳，草木皆兵,。

央行對樓市的“定向加息”,，是否會成為壓死駱駝的最后一根稻草？

有人認為,，貸款利息上升,，增加了購房成本，這影響了改善型購房者,，更嚴重打擊了剛需群體,！

可是，如今熱點城市的樓市,，就像一輛高速行駛的列車,，而且還有加速的趨勢，這時輕踩剎車片（加息）,，其實是對車上乘客（購房者）更好的保護,，否則，一旦列車脫軌,，就會車毀人亡,。

何況，加息也未必會增加購房者的負擔,。

1

北京打個噴嚏,，其他城市跟著感冒

北京提高房貸利率的消息讓不少購房者如履薄冰，但這其實只是開始,，因為商業(yè)銀行有加息的內(nèi)在動力,，而北京的示范作用將助推這一進程。

自5月2日起,，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策

首套房執(zhí)行4.9%的基準利率

二套房的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%,，執(zhí)行5.88%的年利率

這則消息就像在平靜的湖面丟了一顆石子，一時間,，“央行針對樓市‘定向加息’啦”的躁動和恐慌像水波一樣迅速擴散開來,。

但其實，湖面早已不平靜,。

據(jù)融360的最新報告,，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%,。利率折扣下降的僅17家銀行，占比3.19%,。4月以來,，上海、深圳,、廣州,、重慶、福州,、蘇州,、廈門、南昌,、寧波等城市紛紛上調(diào)利率,。4月份，全國首套房平均房貸利率為4.52%,，大約相當于基準利率的9.2折,，環(huán)比3月上升0.67%，連續(xù)4個月上漲,。

只不過,，北京是全國人民的北京，聚集了太多的目光,，又是熱點中的熱點城市,，一舉一動起著風向標的作用，因而,，其加入“定向加息”的行列格外引人注目,。遠的不說，此輪調(diào)控即發(fā)端于去年北京的930限購……

北京打個噴嚏,，其他城市就會感冒,。事實也證明，人們的擔心是有道理的,。5月5日,，四大行即宣布，自5月6日起取消廣州首套房貸利率優(yōu)惠……最先發(fā)布消息的是建行,，其對首套房首付比例為30%,、40%和50%三類客戶執(zhí)行基準利率標準；對二套房首付比例為70%的客戶執(zhí)行基準利率1.1倍標準,。

可以預見,，廣州的跟進只是開始，后續(xù)還會有越來越多的城市陸續(xù)加入到“定向加息”的行列。

2

“定向加息”并非央媽的意思

其實,，這明顯是商業(yè)銀行同業(yè)之間的一致行動,，“定向加息”并不準確，只是人們口口相傳的說法,，并非央媽的意思,。

當然，首套房貸利率出現(xiàn)趨勢性上漲,，不排除各銀行機構(gòu)有貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的考量,，但與此同時，銀行更多的還是考慮自身的利益,。

首先,，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月末,，房地產(chǎn)貸款比上年同期增長26.1%,，高出全部貸款增速13.76個百分點，二者剪刀差比2016年3月末擴大了4.96個百分點,；房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%,，其中個人按揭貸款余額占全部貸款比例由14.89%上升到17.74%，個人按揭貸款余額占房地產(chǎn)貸款的比例由68.65%上升至72.86%,。

期限長,、利率低、成本高的房貸業(yè)務,，對商業(yè)銀行并不經(jīng)濟,，首套房貸更是如此，按照銀行人士的觀點,，房貸利率若低于8折就可能出現(xiàn)利差倒掛,。商業(yè)銀行之所以以低于基準利率的方式拓展房貸業(yè)務，除了基于搶占市場份額,、應對資產(chǎn)荒壓力的考量外,，更多的是為了順應差別化房地產(chǎn)信貸政策的要求。利率向基準回歸或有助于改變這種狀況,，因此,，房貸利率水平具有上行的內(nèi)生動能。

其次,，在金融防風險的大背景下,，商業(yè)銀行今后的流動性無疑將處于緊平衡狀態(tài)。為應對這種形勢,，銀行也要降低房貸利率優(yōu)惠,。

最后,，如上所說，過去,，若非不同時期,、不同類型銀行出于市場競爭的考量，商業(yè)銀行執(zhí)行首套房優(yōu)惠利率政策是心不甘情不愿的,。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執(zhí)行不一,、無序競爭，渴望統(tǒng)一,。

如今,，他們重新有了底氣：

宏觀經(jīng)濟面整體回暖

實體經(jīng)濟有效需求逐漸回升

商業(yè)銀行自去年以來延續(xù)的資產(chǎn)荒得到了一定程度的紓解

對房地產(chǎn)的依賴變?nèi)?/p>

加上提高利率符合樓市調(diào)控的主基調(diào),，可以免受“不支持自住性購房”的質(zhì)疑

3

購房者所受影響有那么大嗎

任何一次加息,，人們首先想到的是，自己的還貸壓力會增大,，但這其實是次要的,，在調(diào)控還在加碼的大背景下，加息帶來的最大影響是改變了市場預期,。

利率提高了,，購房成本又增加了——這是大多數(shù)人第一時間想到的事。

以北京為例,，同樣貸款300萬元,，時間為20年，采用等額本息還款方式：

①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠計,，則月還款額18441元,，累計總還額442.6萬元；

②如果按照貸款利率基準利率計,，則月還款額19633元,，累計總還款額471.2萬元；

③如果按照貸款利率上浮20%計,，則月還款額21286元,，累計總還款額510.9萬元。

最低和最高的月供差距達到2845元,，總還款差距達到68.3萬元,。而且，美聯(lián)儲加息就像懸在央媽頭頂上的達摩克利斯之劍,，一旦央媽扛不住壓力,，也開始全面加息的話，1.2倍利率的“手銬”就要一直戴下去,！

聽聽都覺得十分恐怖,。加上一些媒體煽風點火，更讓人恐慌?？墒?，實際上，影響并沒有那么大,。

目前,，北京首套房的首付為35%。如果一個人買套461.54萬的房子,，首付是161.54萬,，貸款則剛好是300萬。鑒于北京市3月份二手房成交均價為62768元/平米,。461.54萬只能買一套建面不到74平米的房子,，是典型的剛需。對剛需來說,，最大的困難是如何湊夠161.54萬的首付款,。而對于能夠掏出首付、而且能承擔接近2萬月供的群體來說,，一個月多幾百上千房貸并不是多大的事,。至于對改善型購房者，造成的還貸壓力就更小了（下面還會對此進一步的闡述）,。

當然,，如果購房者的首付是通過類似首付貸、小額貸款等方式借來的,，那這類放高杠桿的群體也正好是政策要打擊的目標?，F(xiàn)在，不少銀行對房貸的態(tài)度是,，能不貸的就不貸,，能往后拖的就往后拖，很多二套房貸申請持續(xù)數(shù)月,，依然杳無音信……

4

剛需當了冤大頭,，改善型還有轉(zhuǎn)機

雖然按照市場的理念，在利率市場化背景下,，商業(yè)銀行上調(diào)利率完全是市場行為,，本無可厚非，更不能武斷地說,，首套房貸利率8.5折就是支持剛需,，9折、基準利率就不是支持剛需,，但是,，通過提高房貸利率——特別是首套房貸利率,，以擠壓投資投機性購房，則有“將洗澡水與澡盆中的小孩一塊倒掉”之嫌,。

眾所周知,，差別化是我國房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器,。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容,，但是，限制與鼓勵始終是差別化硬幣的兩面,。

首套房貸利率上升確實可以增大投資投機者的購房成本和風險,，但同時也會增大剛需族的購房壓力。而且,，相比之下,，剛需族所承受的壓力要比投資投機者大得多。

一個簡單的事實是,，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒,、改善型需求爆發(fā),，以北京為例,，統(tǒng)計顯示，70%成交是改善性需求,，可是,，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機性購房”買單，可謂冤大頭,。

目前,，我們對自住性購房的鼓勵與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上。當這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠的時候,，我們還拿什么來鼓勵與支持,？如果連對自住性剛需購房的支持都被弱化了，那么差別化房貸政策何在,？如果連自住性的剛需都受到傷害,，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚？

相較之下,，改善型購房者受到的傷害卻較小,，甚至可能從中受益。不少人認為改善型購房者受利率提高的沖擊最大,，是因為只看到了利率提高之后月供會增加,。

這是一葉障目，因為如前所述,，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒,、改善型需求爆發(fā),，存在泡沫。與此對應的是,，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后,，總價在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào)，均價下調(diào)5%左右,，一些房源下跌10%以上,，個別甚至降價400萬！

目前,，北京居民購買二套房首付比例不低于60%,，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以購買一套900萬的二套房為例,。首付67%,，貸款300萬，采用等額本息還款方式20年還清,。根據(jù)前文可知：

1.如果按照貸款基準利率,，則月還款額19633元，累計總還款為471.2萬元,；

2.如果按照貸款利率上浮20%,，則月還款額21286元，累計總還款為510.9萬元,。

相比利率提高前,，購房者月供增加了1653元（其實可能還沒那么多，因為此前二套房的貸款利率就比基準利率高10%）,，累計總還款額增加了39.7萬元,。但這是以靜態(tài)的視角考量計算出來的結(jié)果。按照下跌5%的幅度計算,，這套900萬的房子,，原價是947萬！如果下跌了10%的話,，則原價為1000萬,！考慮到加息之后，人們對房價上漲的預期改變,，房價還有下跌的空間,，改善型購房者其實是賺的！

對于小房換大房的購房者來說,，由于剛需房價格堅挺,，而改善型住房的價格卻在下跌，其換房的價差大為縮小,?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數(shù)。而且,，當房價下行時,，改善型購房者選擇的余地也變得更大，可以更加從容,。這一切,，在房價單邊放量上漲時是不可能實現(xiàn)的。

如果說此次房貸利率提高,，打壓了改善型需求,，那只能說明這并非真正的改善型，且不是自住,，而是投資或投機——此類購房需求對利率特別敏感（因為在加息周期中買房,，不僅每月還貸壓力變大了，而且房子還有下跌的極大風險）,，這也是此輪樓市調(diào)控中要重點打擊的對象,。

5

一旦下跌成為共識，房價就崩塌了

雖然房貸利率提高對購房者的負擔不會造成太大的影響,，但是,，其帶來的沖擊卻可能是巨大的。

樓市跟股市一樣,，其典型特征都是越漲越買,，越跌越不買,。

舉個簡單的例子,，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說,，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房價,，而事實上，我這位朋友自己也在此期間買了一套,，因為他覺得還會漲……一個市場上有無數(shù)個像我朋友這樣的人,，必然就會推高房價，從而使得“漲”的預期最后真的實現(xiàn)了,。

根據(jù)索羅斯的“反身理論”,，即便是一個荒誕的故事，也會因為人們的集體認識偏差,，而變成“真實”,，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束。

樓市的“定向加息”就給出這么一個調(diào)整信號,。2015年330以來的降息降準,、降低首付……等都是支持的信號,，此次則相反。

1986年-1991年日本房價大漲,，但隨著1991年日本央行加息,，泡沫瞬間被刺破。我國的樓市不至于崩盤,，但從歷史經(jīng)驗來看,，貨幣收緊是直接導致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動因。

2007年暴漲的房價就是在連續(xù)加息后崩塌的,；2011年初,，首套房利率是基準至1.1倍之間，半年之后房價就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),，自從“3.17新政”后,，北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，因為業(yè)主對房價上漲的預期減弱,，樓盤報價普遍下調(diào),，4月第二周，降價業(yè)主占比上升至66.9%,，是自2016年以來的最高水平,！

考慮到當前的國際大環(huán)境是加息和縮表，利率上行壓力較大,，房貸利率提升后,，對樓市的沖擊，會逐漸從量變到質(zhì)變,，使得人們的預期繼續(xù)下行,。跟上漲時的預期一樣，一旦下跌成為大家的共識,，也是一個不斷自我強化的過程,。

6

狂熱的樓市總有玩不下去的一天

首付貸、假離婚……為了趕上這波房價大漲的“財富高鐵”,，眾多中等收入群體可謂各顯神通,，這些本來極具消費能力的群體，造成了一定潛在的社會不穩(wěn)定性,。

伏爾泰說,，雪崩時，沒有一片雪花覺得自己有責任,。當然,，你推卸自己的責任不代表不受影響，事實上,，如果任由樓市繼續(xù)瘋狂炒作,，就會變成擊鼓傳花的游戲,，最終總有玩不下去的一天。

市場上有一個理論,，即中國樓市的杠桿雖然不高,，但也是有一個傳導鏈條：剛畢業(yè)幾年的大學生在自己的努力下，以及家人的一定贊助下,，可以買個四十平米的小窩,，成家之后會換成七八十平米的，等經(jīng)濟實力更雄厚一些的時候,，則換成一百平米——甚至兩百平米的大房子……也就是說,，當一個有改善型需求的人要換房時，他現(xiàn)有的房子需要有人接盤,，傳導到最后,，就是最最底層的剛需，這些人就像大廈的基座,，如果他們無法支撐了,，那整個鏈條就斷裂了……

限購、限價,、限貸之類的調(diào)控,，不僅無濟于事，而且還火上澆油,，進一步提升了人們對大城市樓市仍會大漲的預期,，這是十分可怕的事情。

如果你看漲,，自然可以找出成千上萬個理由,，比如土地是有限的等等?？墒?，回顧全球經(jīng)濟發(fā)展史，任何性質(zhì)的“非理性繁榮”都無法維持太久,，任何帶有“動物精神”屬性的投資，最終也會用血的教訓重新回歸“人類理性”,。

根據(jù)希勒的“動物精神”法則,，資產(chǎn)價格泡沫源于人的“動物精神”。在《非理性繁榮》一書中,，希勒寫道——投機泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價格上漲的新聞刺激了投機者熱情,，投機者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事,?！边@吸引了“越來越龐大的投機者群體,，盡管他們懷疑投機的真實價值，但也被吸引入局,，部分是因為他們嫉妒他人的成功,，部分則是因為賭徒的興奮”。

但是,，經(jīng)濟規(guī)律是不分國界和種族的,。如果任由國人對房地產(chǎn)的狂熱繼續(xù)發(fā)展下去的話，一旦泡沫破裂,，將會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生打擊,，最終受苦的還是大家。

投機泡沫不會像短篇故事,、小說或戲劇那樣結(jié)束,。不存在將所有線索同時推向令人難忘的結(jié)局的劇終場景。在真實世界中,，我們永遠不知道故事什么時候結(jié)束,。因此，保持必要的警惕十分必要,。包括加息在內(nèi)的調(diào)控的目標就是要阻止人們在大廈基座不夠牢固的情況下,，不斷往上面蓋樓，保護人們不要成為雪崩時的那一片雪花,。

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