原標(biāo)題：瘋狂樓市必殺技

自3月新一輪調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，多地進(jìn)入“限購(gòu)”,、“限貸”,、“限價(jià)”、“限售”,、“限商辦”的“五限”時(shí)代,，短期內(nèi)凍結(jié)市場(chǎng)交易的做法成為各地樓市調(diào)控的新思路。

除了限購(gòu),、限售城市擴(kuò)圍外,，多地再次收緊房貸。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減,、甚至全面取消,。如：北京多數(shù)銀行首套房貸利率已不再打折；上海利率優(yōu)惠減??；廣州多家銀行首套房貸利率按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

緊跟北京樓市的調(diào)控步伐,，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控政策也再升級(jí),。據(jù)最新消息，河北省發(fā)布樓市新規(guī),，外地人在環(huán)首都,、環(huán)雄安購(gòu)房須提供3年社保或納稅證明,，環(huán)京樓市將繼續(xù)降溫,，并對(duì)長(zhǎng)三角和珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生借鑒意義。

身處不斷加碼的樓市調(diào)控周期中,，任何動(dòng)向都會(huì)讓人感到風(fēng)聲鶴唳,，草木皆兵,。

央行對(duì)樓市的“定向加息”，是否會(huì)成為壓死駱駝的最后一根稻草,？

有人認(rèn)為,，貸款利息上升，增加了購(gòu)房成本,，這影響了改善型購(gòu)房者,，更嚴(yán)重打擊了剛需群體！

可是,，如今熱點(diǎn)城市的樓市,，就像一輛高速行駛的列車，而且還有加速的趨勢(shì),，這時(shí)輕踩剎車片（加息）,，其實(shí)是對(duì)車上乘客（購(gòu)房者）更好的保護(hù)，否則,，一旦列車脫軌,，就會(huì)車毀人亡。

何況,，加息也未必會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),。

1

北京打個(gè)噴嚏,，其他城市跟著感冒

北京提高房貸利率的消息讓不少購(gòu)房者如履薄冰,，但這其實(shí)只是開始，因?yàn)樯虡I(yè)銀行有加息的內(nèi)在動(dòng)力,，而北京的示范作用將助推這一進(jìn)程,。

自5月2日起，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策

首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率

二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%,，執(zhí)行5.88%的年利率

這則消息就像在平靜的湖面丟了一顆石子,，一時(shí)間，“央行針對(duì)樓市‘定向加息’啦”的躁動(dòng)和恐慌像水波一樣迅速擴(kuò)散開來(lái),。

但其實(shí),，湖面早已不平靜。

據(jù)融360的最新報(bào)告,，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中,，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%,。利率折扣下降的僅17家銀行,，占比3.19%。4月以來(lái),，上海,、深圳,、廣州、重慶,、福州,、蘇州、廈門,、南昌,、寧波等城市紛紛上調(diào)利率。4月份,，全國(guó)首套房平均房貸利率為4.52%,，大約相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的9.2折，環(huán)比3月上升0.67%,，連續(xù)4個(gè)月上漲,。

只不過(guò)，北京是全國(guó)人民的北京,，聚集了太多的目光,，又是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)城市，一舉一動(dòng)起著風(fēng)向標(biāo)的作用,，因而,，其加入“定向加息”的行列格外引人注目。遠(yuǎn)的不說(shuō),，此輪調(diào)控即發(fā)端于去年北京的930限購(gòu)……

北京打個(gè)噴嚏,，其他城市就會(huì)感冒。事實(shí)也證明,，人們的擔(dān)心是有道理的,。5月5日，四大行即宣布,，自5月6日起取消廣州首套房貸利率優(yōu)惠……最先發(fā)布消息的是建行,，其對(duì)首套房首付比例為30%、40%和50%三類客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn),；對(duì)二套房首付比例為70%的客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍標(biāo)準(zhǔn),。

可以預(yù)見(jiàn)，廣州的跟進(jìn)只是開始,，后續(xù)還會(huì)有越來(lái)越多的城市陸續(xù)加入到“定向加息”的行列,。

2

“定向加息”并非央媽的意思

其實(shí)，這明顯是商業(yè)銀行同業(yè)之間的一致行動(dòng),，“定向加息”并不準(zhǔn)確,，只是人們口口相傳的說(shuō)法，并非央媽的意思。

當(dāng)然,，首套房貸利率出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲,，不排除各銀行機(jī)構(gòu)有貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的考量，但與此同時(shí),，銀行更多的還是考慮自身的利益,。

首先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2017年3月末,，房地產(chǎn)貸款比上年同期增長(zhǎng)26.1%，高出全部貸款增速13.76個(gè)百分點(diǎn),，二者剪刀差比2016年3月末擴(kuò)大了4.96個(gè)百分點(diǎn),；房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%，其中個(gè)人按揭貸款余額占全部貸款比例由14.89%上升到17.74%,，個(gè)人按揭貸款余額占房地產(chǎn)貸款的比例由68.65%上升至72.86%,。

期限長(zhǎng)、利率低,、成本高的房貸業(yè)務(wù),，對(duì)商業(yè)銀行并不經(jīng)濟(jì)，首套房貸更是如此,，按照銀行人士的觀點(diǎn),，房貸利率若低于8折就可能出現(xiàn)利差倒掛。商業(yè)銀行之所以以低于基準(zhǔn)利率的方式拓展房貸業(yè)務(wù),，除了基于搶占市場(chǎng)份額,、應(yīng)對(duì)資產(chǎn)荒壓力的考量外，更多的是為了順應(yīng)差別化房地產(chǎn)信貸政策的要求,。利率向基準(zhǔn)回歸或有助于改變這種狀況,，因此,，房貸利率水平具有上行的內(nèi)生動(dòng)能,。

其次，在金融防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,，商業(yè)銀行今后的流動(dòng)性無(wú)疑將處于緊平衡狀態(tài),。為應(yīng)對(duì)這種形勢(shì)，銀行也要降低房貸利率優(yōu)惠,。

最后,，如上所說(shuō)，過(guò)去,，若非不同時(shí)期,、不同類型銀行出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考量，商業(yè)銀行執(zhí)行首套房?jī)?yōu)惠利率政策是心不甘情不愿的。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執(zhí)行不一,、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng),，渴望統(tǒng)一。

如今,，他們重新有了底氣：

宏觀經(jīng)濟(jì)面整體回暖

實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效需求逐漸回升

商業(yè)銀行自去年以來(lái)延續(xù)的資產(chǎn)荒得到了一定程度的紓解

對(duì)房地產(chǎn)的依賴變?nèi)?/p>

加上提高利率符合樓市調(diào)控的主基調(diào),，可以免受“不支持自住性購(gòu)房”的質(zhì)疑

3

購(gòu)房者所受影響有那么大嗎

任何一次加息，人們首先想到的是,，自己的還貸壓力會(huì)增大,，但這其實(shí)是次要的，在調(diào)控還在加碼的大背景下,，加息帶來(lái)的最大影響是改變了市場(chǎng)預(yù)期,。

利率提高了，購(gòu)房成本又增加了——這是大多數(shù)人第一時(shí)間想到的事,。

以北京為例,，同樣貸款300萬(wàn)元，時(shí)間為20年,，采用等額本息還款方式：

①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠計(jì),，則月還款額18441元，累計(jì)總還額442.6萬(wàn)元,；

②如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率計(jì),，則月還款額19633元，累計(jì)總還款額471.2萬(wàn)元,；

③如果按照貸款利率上浮20%計(jì),，則月還款額21286元，累計(jì)總還款額510.9萬(wàn)元,。

最低和最高的月供差距達(dá)到2845元,，總還款差距達(dá)到68.3萬(wàn)元。而且,，美聯(lián)儲(chǔ)加息就像懸在央媽頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍,，一旦央媽扛不住壓力，也開始全面加息的話,，1.2倍利率的“手銬”就要一直戴下去,！

聽(tīng)聽(tīng)都覺(jué)得十分恐怖。加上一些媒體煽風(fēng)點(diǎn)火,，更讓人恐慌,。可是,，實(shí)際上,，影響并沒(méi)有那么大,。

目前，北京首套房的首付為35%,。如果一個(gè)人買套461.54萬(wàn)的房子,，首付是161.54萬(wàn)，貸款則剛好是300萬(wàn),。鑒于北京市3月份二手房成交均價(jià)為62768元/平米,。461.54萬(wàn)只能買一套建面不到74平米的房子，是典型的剛需,。對(duì)剛需來(lái)說(shuō),，最大的困難是如何湊夠161.54萬(wàn)的首付款。而對(duì)于能夠掏出首付,、而且能承擔(dān)接近2萬(wàn)月供的群體來(lái)說(shuō),，一個(gè)月多幾百上千房貸并不是多大的事。至于對(duì)改善型購(gòu)房者,，造成的還貸壓力就更小了（下面還會(huì)對(duì)此進(jìn)一步的闡述）,。

當(dāng)然，如果購(gòu)房者的首付是通過(guò)類似首付貸,、小額貸款等方式借來(lái)的,，那這類放高杠桿的群體也正好是政策要打擊的目標(biāo)。現(xiàn)在,，不少銀行對(duì)房貸的態(tài)度是,，能不貸的就不貸，能往后拖的就往后拖,，很多二套房貸申請(qǐng)持續(xù)數(shù)月,，依然杳無(wú)音信……

4

剛需當(dāng)了冤大頭，改善型還有轉(zhuǎn)機(jī)

雖然按照市場(chǎng)的理念,，在利率市場(chǎng)化背景下,，商業(yè)銀行上調(diào)利率完全是市場(chǎng)行為，本無(wú)可厚非,，更不能武斷地說(shuō),，首套房貸利率8.5折就是支持剛需，9折,、基準(zhǔn)利率就不是支持剛需,，但是,，通過(guò)提高房貸利率——特別是首套房貸利率,，以擠壓投資投機(jī)性購(gòu)房，則有“將洗澡水與澡盆中的小孩一塊倒掉”之嫌,。

眾所周知,，差別化是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過(guò)正的矯正器。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容,，但是,，限制與鼓勵(lì)始終是差別化硬幣的兩面。

首套房貸利率上升確實(shí)可以增大投資投機(jī)者的購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn),，但同時(shí)也會(huì)增大剛需族的購(gòu)房壓力,。而且，相比之下,，剛需族所承受的壓力要比投資投機(jī)者大得多,。

一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒,、改善型需求爆發(fā),，以北京為例，統(tǒng)計(jì)顯示,，70%成交是改善性需求,，可是，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”買單,，可謂冤大頭,。

目前，我們對(duì)自住性購(gòu)房的鼓勵(lì)與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上,。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)候,，我們還拿什么來(lái)鼓勵(lì)與支持？如果連對(duì)自住性剛需購(gòu)房的支持都被弱化了,，那么差別化房貸政策何在,？如果連自住性的剛需都受到傷害，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚,？

相較之下,，改善型購(gòu)房者受到的傷害卻較小，甚至可能從中受益,。不少人認(rèn)為改善型購(gòu)房者受利率提高的沖擊最大,，是因?yàn)橹豢吹搅死侍岣咧笤鹿?huì)增加。

這是一葉障目,，因?yàn)槿缜八?，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā),，存在泡沫,。與此對(duì)應(yīng)的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后,，總價(jià)在800萬(wàn)-2000萬(wàn)元間的中高端樓盤開始下調(diào),，均價(jià)下調(diào)5%左右,，一些房源下跌10%以上，個(gè)別甚至降價(jià)400萬(wàn),！

目前,，北京居民購(gòu)買二套房首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。以購(gòu)買一套900萬(wàn)的二套房為例,。首付67%，貸款300萬(wàn),，采用等額本息還款方式20年還清,。根據(jù)前文可知：

1.如果按照貸款基準(zhǔn)利率，則月還款額19633元,，累計(jì)總還款為471.2萬(wàn)元,；

2.如果按照貸款利率上浮20%，則月還款額21286元,，累計(jì)總還款為510.9萬(wàn)元,。

相比利率提高前，購(gòu)房者月供增加了1653元（其實(shí)可能還沒(méi)那么多,，因?yàn)榇饲岸追康馁J款利率就比基準(zhǔn)利率高10%）,，累計(jì)總還款額增加了39.7萬(wàn)元。但這是以靜態(tài)的視角考量計(jì)算出來(lái)的結(jié)果,。按照下跌5%的幅度計(jì)算,，這套900萬(wàn)的房子，原價(jià)是947萬(wàn),！如果下跌了10%的話,，則原價(jià)為1000萬(wàn)！考慮到加息之后,，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變,，房?jī)r(jià)還有下跌的空間，改善型購(gòu)房者其實(shí)是賺的,！

對(duì)于小房換大房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，由于剛需房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，而改善型住房的價(jià)格卻在下跌,，其換房的價(jià)差大為縮小,。可以部分,、甚至全部抵消利率提高帶來(lái)的還貸增加數(shù),。而且，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí),，改善型購(gòu)房者選擇的余地也變得更大,，可以更加從容,。這一切,，在房?jī)r(jià)單邊放量上漲時(shí)是不可能實(shí)現(xiàn)的,。

如果說(shuō)此次房貸利率提高，打壓了改善型需求,，那只能說(shuō)明這并非真正的改善型,，且不是自住，而是投資或投機(jī)——此類購(gòu)房需求對(duì)利率特別敏感（因?yàn)樵诩酉⒅芷谥匈I房,，不僅每月還貸壓力變大了,，而且房子還有下跌的極大風(fēng)險(xiǎn)），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點(diǎn)打擊的對(duì)象,。

5

一旦下跌成為共識(shí),，房?jī)r(jià)就崩塌了

雖然房貸利率提高對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)不會(huì)造成太大的影響，但是,，其帶來(lái)的沖擊卻可能是巨大的,。

樓市跟股市一樣，其典型特征都是越漲越買,，越跌越不買,。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，2015年樓市暴漲之際,，我的一位朋友抱怨說(shuō),，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房?jī)r(jià)，而事實(shí)上,，我這位朋友自己也在此期間買了一套,，因?yàn)樗X(jué)得還會(huì)漲……一個(gè)市場(chǎng)上有無(wú)數(shù)個(gè)像我朋友這樣的人，必然就會(huì)推高房?jī)r(jià),，從而使得“漲”的預(yù)期最后真的實(shí)現(xiàn)了,。

根據(jù)索羅斯的“反身理論”，即便是一個(gè)荒誕的故事,，也會(huì)因?yàn)槿藗兊募w認(rèn)識(shí)偏差,，而變成“真實(shí)”，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束,。

樓市的“定向加息”就給出這么一個(gè)調(diào)整信號(hào),。2015年330以來(lái)的降息降準(zhǔn)、降低首付……等都是支持的信號(hào),，此次則相反,。

1986年-1991年日本房?jī)r(jià)大漲，但隨著1991年日本央行加息,，泡沫瞬間被刺破,。我國(guó)的樓市不至于崩盤,，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，貨幣收緊是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動(dòng)因,。

2007年暴漲的房?jī)r(jià)就是在連續(xù)加息后崩塌的,；2011年初，首套房利率是基準(zhǔn)至1.1倍之間,，半年之后房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),，自從“3.17新政”后，北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌,，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱,，樓盤報(bào)價(jià)普遍下調(diào)，4月第二周,，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%,，是自2016年以來(lái)的最高水平！

考慮到當(dāng)前的國(guó)際大環(huán)境是加息和縮表,，利率上行壓力較大,，房貸利率提升后，對(duì)樓市的沖擊,，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變,，使得人們的預(yù)期繼續(xù)下行。跟上漲時(shí)的預(yù)期一樣,，一旦下跌成為大家的共識(shí),，也是一個(gè)不斷自我強(qiáng)化的過(guò)程。

6

狂熱的樓市總有玩不下去的一天

首付貸,、假離婚……為了趕上這波房?jī)r(jià)大漲的“財(cái)富高鐵”,，眾多中等收入群體可謂各顯神通，這些本來(lái)極具消費(fèi)能力的群體,，造成了一定潛在的社會(huì)不穩(wěn)定性,。

伏爾泰說(shuō)，雪崩時(shí),，沒(méi)有一片雪花覺(jué)得自己有責(zé)任,。當(dāng)然，你推卸自己的責(zé)任不代表不受影響,，事實(shí)上,，如果任由樓市繼續(xù)瘋狂炒作，就會(huì)變成擊鼓傳花的游戲,，最終總有玩不下去的一天,。

市場(chǎng)上有一個(gè)理論，即中國(guó)樓市的杠桿雖然不高，但也是有一個(gè)傳導(dǎo)鏈條：剛畢業(yè)幾年的大學(xué)生在自己的努力下,，以及家人的一定贊助下,，可以買個(gè)四十平米的小窩，成家之后會(huì)換成七八十平米的,，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力更雄厚一些的時(shí)候,，則換成一百平米——甚至兩百平米的大房子……也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)有改善型需求的人要換房時(shí),，他現(xiàn)有的房子需要有人接盤,，傳導(dǎo)到最后,，就是最最底層的剛需,，這些人就像大廈的基座，如果他們無(wú)法支撐了,，那整個(gè)鏈條就斷裂了……

限購(gòu),、限價(jià)、限貸之類的調(diào)控,，不僅無(wú)濟(jì)于事,，而且還火上澆油，進(jìn)一步提升了人們對(duì)大城市樓市仍會(huì)大漲的預(yù)期,，這是十分可怕的事情,。

如果你看漲，自然可以找出成千上萬(wàn)個(gè)理由,，比如土地是有限的等等,。可是,，回顧全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展史,，任何性質(zhì)的“非理性繁榮”都無(wú)法維持太久，任何帶有“動(dòng)物精神”屬性的投資,，最終也會(huì)用血的教訓(xùn)重新回歸“人類理性”,。

根據(jù)希勒的“動(dòng)物精神”法則，資產(chǎn)價(jià)格泡沫源于人的“動(dòng)物精神”,。在《非理性繁榮》一書中,，希勒寫道——投機(jī)泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價(jià)格上漲的新聞刺激了投機(jī)者熱情，投機(jī)者熱情通過(guò)心理感染在人群中傳播,，并在此過(guò)程中放大可證明價(jià)格上漲合理性的故事,。”這吸引了“越來(lái)越龐大的投機(jī)者群體,，盡管他們懷疑投機(jī)的真實(shí)價(jià)值,，但也被吸引入局，部分是因?yàn)樗麄兗刀仕说某晒?，部分則是因?yàn)橘€徒的興奮”,。

但是,，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不分國(guó)界和種族的。如果任由國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的狂熱繼續(xù)發(fā)展下去的話,，一旦泡沫破裂,，將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊，最終受苦的還是大家,。

投機(jī)泡沫不會(huì)像短篇故事,、小說(shuō)或戲劇那樣結(jié)束。不存在將所有線索同時(shí)推向令人難忘的結(jié)局的劇終場(chǎng)景,。在真實(shí)世界中,，我們永遠(yuǎn)不知道故事什么時(shí)候結(jié)束。因此,，保持必要的警惕十分必要,。包括加息在內(nèi)的調(diào)控的目標(biāo)就是要阻止人們?cè)诖髲B基座不夠牢固的情況下，不斷往上面蓋樓,，保護(hù)人們不要成為雪崩時(shí)的那一片雪花,。

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