對(duì)于小房換大房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于剛需房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺,，而改善型住房的價(jià)格卻在下跌,，其換房的價(jià)差大為縮小?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來(lái)的還貸增加數(shù),。而且，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí),，改善型購(gòu)房者選擇的余地也變得更大,，可以更加從容。這一切,，在房?jī)r(jià)單邊放量上漲時(shí)是不可能實(shí)現(xiàn)的,。

如果說(shuō)此次房貸利率提高，打壓了改善型需求,，那只能說(shuō)明這并非真正的改善型,，且不是自住，而是投資或投機(jī)——此類購(gòu)房需求對(duì)利率特別敏感（因?yàn)樵诩酉⒅芷谥匈I房,，不僅每月還貸壓力變大了,，而且房子還有下跌的極大風(fēng)險(xiǎn)），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點(diǎn)打擊的對(duì)象,。

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一旦下跌成為共識(shí),，房?jī)r(jià)就崩塌了

雖然房貸利率提高對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)不會(huì)造成太大的影響，但是,，其帶來(lái)的沖擊卻可能是巨大的,。

樓市跟股市一樣，其典型特征都是越漲越買,，越跌越不買,。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說(shuō),，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房?jī)r(jià),，而事實(shí)上，我這位朋友自己也在此期間買了一套,，因?yàn)樗X(jué)得還會(huì)漲……一個(gè)市場(chǎng)上有無(wú)數(shù)個(gè)像我朋友這樣的人,，必然就會(huì)推高房?jī)r(jià)，從而使得“漲”的預(yù)期最后真的實(shí)現(xiàn)了,。

根據(jù)索羅斯的“反身理論”,，即便是一個(gè)荒誕的故事，也會(huì)因?yàn)槿藗兊募w認(rèn)識(shí)偏差,，而變成“真實(shí)”,，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束。

樓市的“定向加息”就給出這么一個(gè)調(diào)整信號(hào),。2015年330以來(lái)的降息降準(zhǔn),、降低首付……等都是支持的信號(hào),，此次則相反。

1986年-1991年日本房?jī)r(jià)大漲,，但隨著1991年日本央行加息,，泡沫瞬間被刺破。我國(guó)的樓市不至于崩盤,，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，貨幣收緊是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動(dòng)因。

2007年暴漲的房?jī)r(jià)就是在連續(xù)加息后崩塌的,；2011年初,，首套房利率是基準(zhǔn)至1.1倍之間，半年之后房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),，自從“3.17新政”后,，北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱,，樓盤報(bào)價(jià)普遍下調(diào),，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%,，是自2016年以來(lái)的最高水平,！

考慮到當(dāng)前的國(guó)際大環(huán)境是加息和縮表，利率上行壓力較大,，房貸利率提升后,，對(duì)樓市的沖擊，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變,，使得人們的預(yù)期繼續(xù)下行,。跟上漲時(shí)的預(yù)期一樣，一旦下跌成為大家的共識(shí),，也是一個(gè)不斷自我強(qiáng)化的過(guò)程,。

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