對于小房換大房的購房者來說,，由于剛需房價格堅挺,，而改善型住房的價格卻在下跌,，其換房的價差大為縮小,?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數(shù),。而且,，當房價下行時,，改善型購房者選擇的余地也變得更大,，可以更加從容。這一切,，在房價單邊放量上漲時是不可能實現(xiàn)的,。

如果說此次房貸利率提高，打壓了改善型需求,，那只能說明這并非真正的改善型,，且不是自住，而是投資或投機——此類購房需求對利率特別敏感（因為在加息周期中買房,，不僅每月還貸壓力變大了,，而且房子還有下跌的極大風險），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點打擊的對象,。

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一旦下跌成為共識,，房價就崩塌了

雖然房貸利率提高對購房者的負擔不會造成太大的影響，但是,，其帶來的沖擊卻可能是巨大的,。

樓市跟股市一樣，其典型特征都是越漲越買,，越跌越不買,。

舉個簡單的例子,，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說,，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房價,，而事實上，我這位朋友自己也在此期間買了一套,，因為他覺得還會漲……一個市場上有無數(shù)個像我朋友這樣的人,，必然就會推高房價，從而使得“漲”的預(yù)期最后真的實現(xiàn)了,。

根據(jù)索羅斯的“反身理論”,，即便是一個荒誕的故事，也會因為人們的集體認識偏差,，而變成“真實”,，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束。

樓市的“定向加息”就給出這么一個調(diào)整信號,。2015年330以來的降息降準,、降低首付……等都是支持的信號，此次則相反,。

1986年-1991年日本房價大漲,，但隨著1991年日本央行加息，泡沫瞬間被刺破,。我國的樓市不至于崩盤,，但從歷史經(jīng)驗來看，貨幣收緊是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動因,。

2007年暴漲的房價就是在連續(xù)加息后崩塌的,；2011年初，首套房利率是基準至1.1倍之間,，半年之后房價就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),，自從“3.17新政”后,，北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌,，因為業(yè)主對房價上漲的預(yù)期減弱，樓盤報價普遍下調(diào),，4月第二周,，降價業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平,！

考慮到當前的國際大環(huán)境是加息和縮表,，利率上行壓力較大，房貸利率提升后,，對樓市的沖擊,，會逐漸從量變到質(zhì)變,，使得人們的預(yù)期繼續(xù)下行。跟上漲時的預(yù)期一樣,，一旦下跌成為大家的共識,，也是一個不斷自我強化的過程。

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