眾所周知，差別化是我國房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器,。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容，但是,，限制與鼓勵(lì)始終是差別化硬幣的兩面,。

首套房貸利率上升確實(shí)可以增大投資投機(jī)者的購房成本和風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)增大剛需族的購房壓力,。而且,，相比之下，剛需族所承受的壓力要比投資投機(jī)者大得多,。

一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是,，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā),，以北京為例,，統(tǒng)計(jì)顯示，70%成交是改善性需求，可是,，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機(jī)性購房”買單,，可謂冤大頭。

目前,，我們對(duì)自住性購房的鼓勵(lì)與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上,。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)候，我們還拿什么來鼓勵(lì)與支持,？如果連對(duì)自住性剛需購房的支持都被弱化了,，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害,，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚,？

相較之下，改善型購房者受到的傷害卻較小,，甚至可能從中受益,。不少人認(rèn)為改善型購房者受利率提高的沖擊最大，是因?yàn)橹豢吹搅死侍岣咧笤鹿?huì)增加,。

這是一葉障目,，因?yàn)槿缜八觯溯喎績(jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒,、改善型需求爆發(fā),，存在泡沫。與此對(duì)應(yīng)的是,，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后,，總價(jià)在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào)，均價(jià)下調(diào)5%左右,，一些房源下跌10%以上,，個(gè)別甚至降價(jià)400萬！

目前,，北京居民購買二套房首付比例不低于60%,，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以購買一套900萬的二套房為例,。首付67%,，貸款300萬，采用等額本息還款方式20年還清,。根據(jù)前文可知：

1.如果按照貸款基準(zhǔn)利率,，則月還款額19633元，累計(jì)總還款為471.2萬元,；

2.如果按照貸款利率上浮20%,，則月還款額21286元,，累計(jì)總還款為510.9萬元。

相比利率提高前,，購房者月供增加了1653元（其實(shí)可能還沒那么多,，因?yàn)榇饲岸追康馁J款利率就比基準(zhǔn)利率高10%），累計(jì)總還款額增加了39.7萬元,。但這是以靜態(tài)的視角考量計(jì)算出來的結(jié)果,。按照下跌5%的幅度計(jì)算，這套900萬的房子,，原價(jià)是947萬,！如果下跌了10%的話，則原價(jià)為1000萬,！考慮到加息之后,，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變，房?jī)r(jià)還有下跌的空間,，改善型購房者其實(shí)是賺的！

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