眾所周知,，差別化是我國房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器,。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容，但是,，限制與鼓勵始終是差別化硬幣的兩面,。

首套房貸利率上升確實可以增大投資投機者的購房成本和風(fēng)險,，但同時也會增大剛需族的購房壓力,。而且，相比之下,，剛需族所承受的壓力要比投資投機者大得多,。

一個簡單的事實是，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒,、改善型需求爆發(fā),，以北京為例，統(tǒng)計顯示,，70%成交是改善性需求,，可是，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機性購房”買單,，可謂冤大頭。

目前,，我們對自住性購房的鼓勵與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上,。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時候，我們還拿什么來鼓勵與支持,？如果連對自住性剛需購房的支持都被弱化了,，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害,，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚,？

相較之下，改善型購房者受到的傷害卻較小,，甚至可能從中受益,。不少人認(rèn)為改善型購房者受利率提高的沖擊最大,，是因為只看到了利率提高之后月供會增加。

這是一葉障目,，因為如前所述,，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā),，存在泡沫,。與此對應(yīng)的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后,，總價在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào),，均價下調(diào)5%左右，一些房源下跌10%以上,，個別甚至降價400萬,！

目前，北京居民購買二套房首付比例不低于60%,，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。以購買一套900萬的二套房為例。首付67%,，貸款300萬,，采用等額本息還款方式20年還清。根據(jù)前文可知：

1.如果按照貸款基準(zhǔn)利率,，則月還款額19633元,，累計總還款為471.2萬元；

2.如果按照貸款利率上浮20%,，則月還款額21286元,，累計總還款為510.9萬元。

相比利率提高前,，購房者月供增加了1653元（其實可能還沒那么多,，因為此前二套房的貸款利率就比基準(zhǔn)利率高10%），累計總還款額增加了39.7萬元,。但這是以靜態(tài)的視角考量計算出來的結(jié)果,。按照下跌5%的幅度計算，這套900萬的房子,，原價是947萬,！如果下跌了10%的話，則原價為1000萬,！考慮到加息之后,，人們對房價上漲的預(yù)期改變，房價還有下跌的空間,，改善型購房者其實是賺的,！

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