9月22日-23日,，以“限售”為主，8個(gè)城市（河北石家莊、廣西南寧,、重慶,、江西南昌,、貴州貴陽,、陜西西安,、湖南長沙,、湖北武漢）密集發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策。

今年上半年,，以北京“3·17”政策為起點(diǎn)，從北京,、上海,、廣州、深圳等一線城市,，到江蘇南京,、浙江杭州、福建廈門等熱點(diǎn)二線城市,，再到環(huán)北京,、環(huán)上海周邊區(qū)域，范圍之廣,、力度之大的調(diào)控已席卷全國,。進(jìn)入下半年，調(diào)控力度也未松懈,，隨著樓市分化加劇,，三四線城市著力調(diào)控，自8月至9月中旬,，據(jù)中新經(jīng)緯客戶端報(bào)道,，全國已有超15個(gè)三四線城市發(fā)布樓市調(diào)控政策,，包括山東臨沂、泰安,，廣東揭陽,，安徽銅陵,、安慶,，江蘇泰州等,。

調(diào)控區(qū)域向中西部內(nèi)移

可以看到,，8個(gè)城市中,，除西安和武漢外,，都在房屋上市流轉(zhuǎn)上限定了時(shí)間,，多為取得《不動產(chǎn)權(quán)證》后2至3年,，或以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)的3至5年。南寧的主要約束對象為“企事業(yè)單位,、社會組織等法人單位”,。截至目前,，“限售”模式已擴(kuò)圍至至少44城。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，樓市“限售”時(shí)間的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間,、市場周期、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力,、投資渠道等諸多因素密切相關(guān),。

張宏偉表示，從調(diào)控政策來看,，從2016年10月份計(jì)算,，該輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是持續(xù)到2018年的三季度,。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下,，從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場調(diào)整周期至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi),，面臨的最大最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人投資投機(jī)者與銀行,，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面,。

從個(gè)人投資投機(jī)者來看，有三類將退場：“加杠桿”入市的炒房者,，運(yùn)營狀況不佳的私營企業(yè)主,，及有置換類需求或有海外移民需求的部分投資者。

澎湃新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn),，此輪發(fā)布樓市新政的8個(gè)城市有如下三個(gè)特點(diǎn)：

1.僅武漢為熱點(diǎn)二線城市,；

2.除重慶為直轄市外，皆為省會城市及自治區(qū)首府城市,，且加強(qiáng)調(diào)控區(qū)域明顯向中西部城市內(nèi)移；

3.此外,，這8個(gè)城市的商品住房價(jià)格整體漲幅靠前,。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)”，除武漢環(huán)比下跌,，其余7個(gè)城市雖然漲幅略有回落,，但無論環(huán)比、同比依然全部上漲,。其中,，南昌環(huán)比漲幅0.9%和長沙同比漲幅16.9%，各占鰲頭,。而在“二手住宅價(jià)格指數(shù)”中,，西安、重慶,、武漢環(huán)比漲幅靠前,，長沙二手住宅同比漲幅以20.2%僅次于無錫的20.8%，武漢排在第四,。

新華社24日報(bào)道稱,，“哪里房價(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”,。這些城市多為人口凈流入,，存在房價(jià)上漲的壓力，調(diào)控進(jìn)一步收緊在情理之中,。

此外,，根據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份,，二線城市存銷比為6.14個(gè)月,，已連續(xù)17個(gè)月低于8個(gè)月。其中,，南昌,、南寧,、貴陽等城市存銷比在10個(gè)月以下，重慶,、西安等城市的存銷比在6個(gè)月以下,。一般認(rèn)為，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí),，房價(jià)存在上漲壓力,。

武漢：下半年加大供應(yīng)，加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理

分城市看,，武漢新建商品住宅價(jià)格8月環(huán)比下跌0.2%,，與此前形成鮮明對比。7月武漢新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,，為四連漲,。二手住宅價(jià)格方面，武漢7月環(huán)比上漲1.1%,，8月環(huán)比上漲0.8%,，漲幅持續(xù)收窄。

值得一提的是,，武漢不僅沒有將“限售”作為其9月23日新政中的內(nèi)容,，9月24日，武漢市住房保障和房屋管理局還在官網(wǎng)辟謠——“武漢市住房限購升級新購住房五年內(nèi)不得上市交易”為虛假消息,，嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場預(yù)期,，干擾了正常的市場秩序。

根據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w8月底的報(bào)道,，武漢房價(jià)環(huán)比上漲的主要原因是供應(yīng)不足,。下半年，武漢將有304個(gè)商品房項(xiàng)目達(dá)到銷售條件,。武漢房管部門還召集了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開座談會,，表示穩(wěn)控房價(jià)、管控市場,，將進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開座談會,，表示穩(wěn)控房價(jià)、管控市場,，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理,。

此次，武漢新出的調(diào)控政策與武漢房管部門8月表述一致,，進(jìn)一步規(guī)范武漢商品房預(yù)售管理,，認(rèn)定設(shè)置選房購房限制條件等5類違規(guī)行為。具體政策有：在取得預(yù)售許可證10日內(nèi),，應(yīng)一次性公開全部準(zhǔn)售房源,，在銷售現(xiàn)場醒目位置明碼標(biāo)價(jià),，“一套一標(biāo)”，公示銷售進(jìn)度控制表,，不得捂盤惜售或變相囤積房源,。在銷售商品房時(shí)，開發(fā)商不得以要求購房人一次性付款,，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式,，拒絕購房人正常使用住房公積金個(gè)人貸款購房等。

此外,，武漢市目前已有27家房企有意參與籌集租賃房源,，目標(biāo)是在年前完成新增租賃住房7000間，不少于30萬平方米,，包括武漢市保障性住房投資建設(shè)有限公司,、武漢城投房產(chǎn)集團(tuán)有限公司等6家國有住房租賃平臺公司，及包括萬科,、龍湖在內(nèi)的21家房企。

南寧：從個(gè)人到單位,，限售升級

南寧9月22日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》,，有效期5年，針對法人單位進(jìn)一步加強(qiáng)限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓管理,。具體內(nèi)容是：對企事業(yè)單位,、社會組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)，下同,，武鳴區(qū)2016年5月27日撤縣設(shè)區(qū)）購買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的,，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

此外,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可,，對外銷售商品房時(shí)，在未與購房人就預(yù)售許可范圍內(nèi)具體房號達(dá)成購房協(xié)議前,，不得收取購房人任何費(fèi)用,。

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局同時(shí)表示，這是為落實(shí)5月25日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（南房［2017］409號）,。

在409號文中,，南寧已對個(gè)人進(jìn)行了現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的限制：購房人在南寧市區(qū)購買第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓,。南寧住房局當(dāng)時(shí)表示,，此舉是為抑制投資投機(jī)性購房，避免投資投機(jī)性購房人短期內(nèi)炒賣房源,。

此外,，南寧409號文對“限貸限購限價(jià)”也有要求：居民家庭在南寧市區(qū)已擁有1套住房的,，再次購買普通商品住房首付款比例不低于40%；已擁有2套及以上住房或有2套及以上未結(jié)清住房貸款記錄,，暫停向其購買第3套及以上住房發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款,。商品住房項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋預(yù)售申報(bào)價(jià)格，一次性對外開盤銷售,。

石家莊：增強(qiáng)外地家庭連續(xù)繳稅時(shí)間條件

特別值得一提的是,，作為環(huán)京區(qū)域，擁有千年大計(jì)雄安新區(qū)的河北省,，其省會城市石家莊在此前的樓市調(diào)控政策中一直未對該市戶籍家庭進(jìn)行限購,，此次新政一視同仁地對限售進(jìn)行了約束，繼續(xù)提高外地戶籍家庭購房條件,。

9月23日,，石家莊發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的補(bǔ)充意見》：自發(fā)文之日起，石家莊新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易,，購房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn),。對石家莊市戶籍家庭未有限購舉措。

此外,，非石家莊市戶籍居民家庭購買首套住房時(shí),，從此前須提供2年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月及以上個(gè)人繳稅證明，加強(qiáng)為提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明,。此外,，非該市戶籍居民家庭，依然限購1套住房,。

在3月18日起實(shí)施的樓市調(diào)控措施中,，石家莊市貸款政策將最低首付比提高至30%。使用住房公積金貸款購買第二套住房的,，最低首付款比例調(diào)整至60%,。對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結(jié)清的該市戶籍居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,，首付款比例不低于40%,；相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的,，不予辦理住房貸款,。

石家莊此次5年內(nèi)不得上市交易的限制時(shí)間較長，但“交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間”通常早于取得“不動產(chǎn)權(quán)證”的時(shí)間,。盡管如此,，最長“限售”年限的紀(jì)錄——10年，依然由河北省創(chuàng)下。今年5月21日,，河北保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點(diǎn),，其出讓條件顯示，購房人在取得不動產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得進(jìn)行交易,。而廣東珠海也有類似的舉措,，據(jù)珠海市國土資源局官網(wǎng)顯示，今年5月份掛牌的珠國土儲2017-16,、珠國土儲2017-26,、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規(guī)定購買住房10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

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