作為本輪最早開始嚴厲調(diào)控的一線城市,，去年9月30日起，深圳出臺最嚴調(diào)控新政,，很快便量價齊跌,。今年以來，由于樓市的平穩(wěn)表現(xiàn),，深圳并未加入3月中旬至今的新一輪調(diào)控行列,。

但是，剛剛公布的4月深圳樓市數(shù)據(jù),，隱含著變化,。

深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅均價已連續(xù)7個月下跌,，但在4月份,，深圳新房均價下跌幅度減小，僅為0.2%,，同時成交環(huán)比上漲146%，市場溫度隱隱回升,。

不過,，深圳中原、Q房網(wǎng)等多家機構(gòu)認為,，新房成交雖然回升,，但總量依然不及去年均值；當前政策大環(huán)境依然偏緊,，尤其是深圳調(diào)控政策懸而未決的情況下,，買方市場持續(xù)。

成交量上行價格穩(wěn)定

事實上,，從今年3月開始,，深圳樓市就出現(xiàn)房價下跌幅度收窄,，成交量環(huán)比上揚的跡象。

進入4月,，深圳樓市成交量增長持續(xù),。深圳市規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示，4月深圳一手住宅成交1977套,，環(huán)比上漲146.2%,；一手住宅成交面積190269平方米，環(huán)比上漲136.9%,，同比減少24.7%,。

二手樓成交量環(huán)比呈上升趨勢,。據(jù)深房中協(xié)公布數(shù)據(jù),，4月深圳二手住宅共成交6301套，環(huán)比上漲30.2%,，超越去年的月均量值,，但價格尚屬穩(wěn)定。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示,，深圳今年因其穩(wěn)定的樓市表現(xiàn),，調(diào)控政策暫未升級，但市場仍存在調(diào)控政策趨緊的預期,，因而推高近期新房成交量,。

不過她亦分析，新房市場的供應有時間節(jié)點特質(zhì),。由于五一,、十一黃金周前后是供應放量階段，新房市場成交量在這個時間點上升有季節(jié)性因素,。

并且,，由于深圳樓市由二手房交易主導,，新房市場成交量占全市總成交量只有40%左右,。因此，新房成交量的攀升并不能代表深圳市場的回暖,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,，對深圳樓市的分析應主要看二手房的成交情況，其數(shù)據(jù)更能反映現(xiàn)實,。將一,、二手房的情況結(jié)合來看,，深圳樓市依然相對平穩(wěn)。

從價格來看,，4月份深圳樓市成交均價相對平穩(wěn),。據(jù)深圳市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)，4月全市新房成交均價為54619元/平方米,，環(huán)比微跌0.2%,，跌幅收窄。

深房中協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示,，深圳市一手住宅成交均價已是連續(xù)7個月呈現(xiàn)環(huán)比微跌態(tài)勢,，一手住宅成交均價整體維持在5.5萬元/平左右。

從區(qū)域來看,，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯,。龍崗、羅湖,、寶安一手住宅成交均價分別為38639元/平方米,、78583元/平方米、46312元/平方米,，環(huán)比下跌10.2%,、7.9%、4.4%,；但南山,、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價呈不同幅度的上漲，分別為113191元/平方米,、48478元/平方米,，環(huán)比漲幅為13.8%、5.9%,。

環(huán)深圳調(diào)控已成形

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為,，在樓市調(diào)控趨嚴的大環(huán)境下，政策對商品住宅均價變化的反應將更加敏感,。

如果二季度深圳一手住宅成交均價仍然維持現(xiàn)在的態(tài)勢,，則樓市加碼調(diào)控政策的可能性不大；但如果成交均價環(huán)比漲幅超過10%,，那么深圳加碼調(diào)控概率相應變大,。

張大偉也持相同觀點,，他表示,，從全國去年第四季度的樓市調(diào)控來看，深圳調(diào)控效果最好,。但最近深圳樓市成交量上浮,，因此未來深圳調(diào)控政策隨市場變化而調(diào)整的可能性加大,。

目前，深圳周邊城市均已加碼調(diào)控,，如廣州,、珠海等熱點城市出臺了限售政策，臨深樓市如東莞,、惠州也成為重點調(diào)控帶,，調(diào)控政策接連而出。

4月9日起,，惠州規(guī)定新購商品房（含二手住宅）須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿三年方可入市流通,。4月11日，東莞也升級限購限貸,，并規(guī)定新購住房（含新建商品房和二手房）,，需滿2年方可再交易。

21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查顯示,，目前臨深樓市除了限購較為寬松的惠州,，其他城市樓市交易都開始降溫。

易居研究院智庫中心發(fā)布的《全國50城新建商品住宅成交報告》顯示,，4月惠州新建商品住宅成交面積為35萬平方米,，環(huán)比下降19%，同比下降45%,；東莞新建商品住宅成交面積為56萬平方米,，環(huán)比與上月持平，同比下降34%,。

從東莞多個樓盤備案價格來看,，其房價仍未回到調(diào)控前水平。

如東莞清溪碧桂園,，據(jù)東莞發(fā)展和改革局4月28日的房價備案數(shù)據(jù),，清溪碧桂園一期8號住宅樓備案價約為2.6萬/平方米，與該樓盤2月份的備案價格基本持平,，但比去年10月的備案價下降約10%,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，隨著市場交易的下滑,，預計此類城市樓價也會出現(xiàn)漲幅收窄或下滑等態(tài)勢,。

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