任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)(3)

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2024-06-10 19:00:08 網(wǎng)易

2預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政,、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成,，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯,，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型,。

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中,，地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀,。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%,，地價(jià)占房?jī)r(jià)5成左右。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響,，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮,，2023年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬(wàn)億元，跌破6萬(wàn)億大關(guān),，同比下降13.2%,，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬(wàn)億元少了2.9萬(wàn)億。

從宏觀層面看,，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬(wàn)億,，其中國(guó)有土地出讓金收入6.7萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬(wàn)億,。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%,，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的63.4%,。

從中觀城市看,，選取北京、上海,、廣州,、深圳、杭州,、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)構(gòu)成核算,。2022年，土地成本占房?jī)r(jià)的49.0%,，稅收成本占14.4%，建安費(fèi)用占比19.5%,，企業(yè)毛收入為7.0%,，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的5成左右。將2014-2022年房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn),，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn),，房?jī)r(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn),，且土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng),。

2024年3月5日,，《政府工作報(bào)告》部署2024年重點(diǎn)工作，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展,，進(jìn)一步落實(shí)一攬子化債方案,，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”,， “謀劃新一輪財(cái)稅體制改革”,。化解地方隱性債務(wù)需要深化改革,，處理好中央與地方,、政府與市場(chǎng)、政府與金融等關(guān)系,。

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