任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)(4)

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2024-06-10 19:00:08 網(wǎng)易

財(cái)稅改革是中長(zhǎng)期必然選擇，要推動(dòng)土地財(cái)政向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型,。長(zhǎng)期看,，一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型,，加力發(fā)展新基建,、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地,；另一方面,，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴(lài)，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群,。例如,，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源,、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地,，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過(guò)股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道,。

3預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整,、分化

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià),、高庫(kù)存,、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離,、供需錯(cuò)配導(dǎo)致一二線高房?jī)r(jià),、三四線高庫(kù)存，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出,。人地分離,，主要由于中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長(zhǎng)期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向,，與人口遷移趨勢(shì)背離,。分規(guī)模城市看，2010-2020年1000萬(wàn)人以上城市城區(qū)人口增長(zhǎng)25.4%,，但土地供給僅增長(zhǎng)2.6%,；20萬(wàn)人以下城市人口增長(zhǎng)22.8%，土地供給增長(zhǎng)47.8%,。房企方面,，與國(guó)際成熟房企相比，中國(guó)房企杠桿率普遍較高,。2022年末中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.1%,，較2020年的80.7%略有下降,，但依舊處于高位,，美國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為39.1%，處于較低水平,。

近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式,。在向成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑中，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：1）建立“人,、房,、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制；2）完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,；3）實(shí)施好保障性住房,、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)；4）加快解決新市民,、青年人,、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子,；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵,，探索房企“開(kāi)發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道,。

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