5 預(yù)測五：房地產(chǎn)軟著陸,，事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)順利換擋

房地產(chǎn)市場能否軟著陸,，很大程度上影響著中國經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利,，關(guān)系幾千萬人就業(yè),、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，以及占比近四分之一的金融信貸安全,，未來2-3年很關(guān)鍵,。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明,，房地產(chǎn)是周期之母,，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè),。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整,，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長,，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍,。2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬,，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì),。根據(jù)我國最新的第四次全國經(jīng)濟(jì)普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中,，物業(yè)管理,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù),、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占50%,、29%、13%,、6%,。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%,、17%,、11%、6%,。

房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值,，房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材,、家具,、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融,、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè),。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元,、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元,。分行業(yè)看，貨幣金融,、零售,、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列,，分別為8107億元,、4230億元、3527億元,、2820億元,。陶瓷制品,、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高,，為51.2%,、50.9%、47.1%,。

2023年12月,，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬億，存量占比22.2%,。呈現(xiàn)體量龐大、占比見頂,、增速放緩特征,。房地產(chǎn)對銀行信貸占用體現(xiàn)為對公房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款?？傮w來看,，截至2023年12月，房地產(chǎn)對銀行信貸占用余額達(dá)52.6萬億,，占銀行貸款比重22.2%,，較2019年頂峰時(shí)期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)來看,，對公房地產(chǎn)開發(fā)貸14.4億元,，個(gè)人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年,、2020年見頂,，隨著“三條紅線”“貸款兩集中”政策出臺，2023年12月分別回落至6.1%,、16.1%,。