5 預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸,，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利,，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，以及占比近四分之一的金融信貸安全,，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明,，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn),。

房地產(chǎn)業(yè)解決我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè),。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢(shì)增長(zhǎng),，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn),，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬(wàn)增至1264萬(wàn),，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn),。歷史上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì),。根據(jù)我國(guó)最新的第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查,，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),、房地產(chǎn)中介服務(wù),、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員分別占50%、29%,、13%,、6%。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中,，上述占比將調(diào)整為65%,、17%、11%,、6%,。

房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，房地產(chǎn)通過(guò)投資,、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材,、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門,，也明顯帶動(dòng)金融,、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表,，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬(wàn)億元,、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元。分行業(yè)看,，貨幣金融,、零售、鋼壓延,、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列,，分別為8107億元、4230億元,、3527億元,、2820億元。陶瓷制品,、磚瓦等建材,、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，為51.2%,、50.9%,、47.1%。

2023年12月,，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬(wàn)億,，存量占比22.2%。呈現(xiàn)體量龐大、占比見(jiàn)頂,、增速放緩特征,。房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用體現(xiàn)為對(duì)公房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款?？傮w來(lái)看,，截至2023年12月，房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用余額達(dá)52.6萬(wàn)億,，占銀行貸款比重22.2%,，較2019年頂峰時(shí)期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)來(lái)看,，對(duì)公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸14.4億元,，個(gè)人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年,、2020年見(jiàn)頂,，隨著“三條紅線”“貸款兩集中”政策出臺(tái)，2023年12月分別回落至6.1%,、16.1%,。