任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測(5)

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2024-06-10 19:00:08 網(wǎng)易

4 預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移,，東北,、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力,，未來二八開,，美國、日本,、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律,。

從國際經(jīng)驗看,，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移,。從國際看,，美國人口遷移呈現(xiàn)兩個特點：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚,，到向能源,、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚,。二是在城鄉(xiāng)層面,，人口在城市化中后期明顯向大都會區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚,，但在1973年左右從向東京圈,、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚,。

我國人口流動整體趨勢是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,、大都市圈城市群集聚，分化加大,，一,、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三,、四線城市人口持續(xù)凈流出,。都市圈層面，人口向大都市圈集聚,，但分化加大,。城市群層面，人口進(jìn)一步向核心城市群集聚,。預(yù)計未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個城市群,，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群,，隨著人口繼續(xù)分化,，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。

地區(qū)層面,，2010-2020年東部人口占比上升2.15個百分點,，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點,，東北下降1.20個百分點,。2020年東部、中部、西部,、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%,、25.83%、27.12%,、6.98%,。

省份層面，6個人口萎縮省份全部位于北方,，人隨產(chǎn)業(yè)走,，人往高處走。2020年廣東,、山東2省人口超1億,，分別為1.26、1.02億,，合計占全國的16.1%,。河南、江蘇,、四川等9省人口在5000萬-1億,，云南、江西,、遼寧,、福建、陜西等17省人口在1000萬-5000萬,，寧夏,、青海、西藏不足1000萬,。10年間甘肅,、內(nèi)蒙古、山西,、遼寧,、吉林、黑龍江等6省人口萎縮,，分別減少55.5萬,、65.7萬、79.6萬,、115.5萬,、337.9萬、646.4萬人,，全部位于北方，人們用腳投票,，奔向南方,。

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