降息預(yù)期下，如何展望美國(guó)住宅市場(chǎng),？(12)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

降息將有望改善當(dāng)前成屋供需矛盾,，但仍需關(guān)注降息節(jié)奏和幅度

我們認(rèn)為，目前美國(guó)住宅市場(chǎng)的主要矛盾是成屋有效供給不足,，而解決成屋有效供給不足的關(guān)鍵點(diǎn)在于新增按揭利率與存量按揭利率的利差何時(shí)能夠明顯收窄,，這取決于美國(guó)降息的節(jié)奏。根據(jù)彭博WIRP的一致預(yù)期,，截至8月8日,，美聯(lián)儲(chǔ)9 /11 /12月的累計(jì)降息幅度分別約46/79/112bp，假設(shè)30年期按揭利率的降息節(jié)點(diǎn)和降息幅度與彭博WIRP預(yù)期的保持一致,，預(yù)計(jì)30年期按揭利率均值在今年11月有望降至6%以下,。在假設(shè)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健且就業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)進(jìn)一步惡化的前提下,，我們預(yù)計(jì)降息后的成屋市場(chǎng)可能迎來(lái)供需兩端的改善。值得注意的是,，利率下降雖有助于成屋供需關(guān)系的邊際改善,，但降息的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和幅度對(duì)成交的改善同樣重要。

根據(jù)NewHome Trends Institute于2023年8月的一項(xiàng)關(guān)于美國(guó)居民購(gòu)房時(shí)可接受的最高按揭利率區(qū)間的調(diào)查,，78%的年收入5萬(wàn)美元以上的美國(guó)家庭在購(gòu)房時(shí)可接受的最高按揭利率為不超過(guò)6%,。另外，根據(jù)金融中介機(jī)構(gòu)Bankrate的統(tǒng)計(jì),，只有2%的美國(guó)人表示愿意在按揭利率高于6%時(shí)新購(gòu)住房,。此外，有房者比無(wú)房者更需要較低的利率才能買房,。據(jù)Redfin調(diào)查,，美國(guó)目前有47%的業(yè)主表示等按揭利率必須降至5%以下才考慮購(gòu)房。這些都意味著,，即使美國(guó)開(kāi)始降息,，但如果降息幅度和節(jié)奏不達(dá)預(yù)期，成屋供需改善的時(shí)點(diǎn)都可能不斷延后,。

高房?jī)r(jià)可能松動(dòng)

我們預(yù)計(jì)下半年成屋價(jià)格仍將保持高位,，但交易可能逐漸從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，基于以下變化：

1)成屋交易天數(shù)增加：6月,，成屋從掛牌到成交的平均天數(shù)為22天,，較去年同期的18天有所上升；

2)首次置業(yè)買家比例仍低于榮枯線：6月,，美國(guó)首次置業(yè)買家的比例為29%,，雖較去年同期的27%略有增長(zhǎng)，但這一比例仍低于市場(chǎng)榮枯線標(biāo)準(zhǔn)40%,；

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