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降息預期下，如何展望美國住宅市場？(12)

關鍵詞：
2024-08-19 11:25:47  金融界

降息將有望改善當前成屋供需矛盾,，但仍需關注降息節(jié)奏和幅度

我們認為,，目前美國住宅市場的主要矛盾是成屋有效供給不足，而解決成屋有效供給不足的關鍵點在于新增按揭利率與存量按揭利率的利差何時能夠明顯收窄,，這取決于美國降息的節(jié)奏,。根據彭博WIRP的一致預期,，截至8月8日,，美聯儲9 /11 /12月的累計降息幅度分別約46/79/112bp，假設30年期按揭利率的降息節(jié)點和降息幅度與彭博WIRP預期的保持一致,，預計30年期按揭利率均值在今年11月有望降至6%以下,。在假設經濟保持穩(wěn)健且就業(yè)市場沒有出現進一步惡化的前提下,，我們預計降息后的成屋市場可能迎來供需兩端的改善,。值得注意的是,，利率下降雖有助于成屋供需關系的邊際改善,，但降息的時間節(jié)點和幅度對成交的改善同樣重要。

根據NewHome Trends Institute于2023年8月的一項關于美國居民購房時可接受的最高按揭利率區(qū)間的調查,，78%的年收入5萬美元以上的美國家庭在購房時可接受的最高按揭利率為不超過6%,。另外,，根據金融中介機構Bankrate的統(tǒng)計，只有2%的美國人表示愿意在按揭利率高于6%時新購住房,。此外，有房者比無房者更需要較低的利率才能買房。據Redfin調查，美國目前有47%的業(yè)主表示等按揭利率必須降至5%以下才考慮購房。這些都意味著，即使美國開始降息，但如果降息幅度和節(jié)奏不達預期,，成屋供需改善的時點都可能不斷延后,。

高房價可能松動

我們預計下半年成屋價格仍將保持高位,，但交易可能逐漸從賣方市場轉為買方市場,，基于以下變化：

1)成屋交易天數增加：6月，成屋從掛牌到成交的平均天數為22天,，較去年同期的18天有所上升,；

2)首次置業(yè)買家比例仍低于榮枯線：6月,，美國首次置業(yè)買家的比例為29%,，雖較去年同期的27%略有增長,，但這一比例仍低于市場榮枯線標準40%；

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