降息預期下,，如何展望美國住宅市場？(10)
由于降息時美國已爆發(fā)次貸危機,，后來演變成全球金融危機,，整個經濟復蘇衰退周期較為漫長，當時的降息并未立即對樓市的復蘇提供正向積極的影響,，總房屋銷量從2006年的757萬套下降至2009年的471萬套,，2007-2009年的總房屋銷售增速分別為-23%/-21%/+3%。
在2019年8月-2020年3月的降息周期中,，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金目標利率從2.50%降至0.25%,，累計降息2.25pct，30年期按揭利率從4.64%下降至3.45%,，累計下降了1.19pct,。本輪周期中，為預防經濟快速降溫,，美聯(lián)儲于2019年8月首次啟動降息,，總房屋銷售同比增速在降息后連續(xù)7個月迎來上漲，效果較為明顯,，但后續(xù)上漲趨勢受新冠疫情擾動有所放緩,，后來美聯(lián)儲緊急操作降息至零并重啟QE，房屋銷量同比增速在2020H2重回正增長,，實現(xiàn)軟著陸,。房價方面，本輪周期中降息對房價的影響較為明顯，且與銷售增速基本保持一致,，從首次降息后,，房價同比連續(xù)上漲了44個月。
總結以上三輪降息周期,，第一輪周期（2001-2003）：降息對房屋銷量的刺激效果“立竿見影”,，但對房價的影響相對滯后，房價同比增速在首次降息12個月后開始企穩(wěn),。第二輪周期（2007-2008）：在全球經濟大衰退的背景下，降息對房屋銷量和價格的正向作用相對滯后,，房屋銷量和價格同比分別在首次降息后的第22/54個月才重回正增長,。第三輪周期（2019-2020）：與前兩輪降息的宏觀經濟背景不同，本輪為預防式降息,，降息對房屋銷量和價格的刺激作用相對較快且明顯,。我們認為，本次即將啟動的降息周期的宏觀經濟背景與第三輪降息周期時更為接近,，美國宏觀經濟雖然整體相對穩(wěn)定,，但存在衰退風險。值得注意的是,，目前美國住房的可負擔性已較2019年的降息周期前明顯下降,，可能一定程度上影響降息對成交和價格的刺激效果。
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