降息預期下，如何展望美國住宅市場,？(10)
由于降息時美國已爆發(fā)次貸危機,，后來演變成全球金融危機，整個經(jīng)濟復蘇衰退周期較為漫長,，當時的降息并未立即對樓市的復蘇提供正向積極的影響,，總房屋銷量從2006年的757萬套下降至2009年的471萬套，2007-2009年的總房屋銷售增速分別為-23%/-21%/+3%,。
在2019年8月-2020年3月的降息周期中,，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金目標利率從2.50%降至0.25%，累計降息2.25pct,，30年期按揭利率從4.64%下降至3.45%,，累計下降了1.19pct。本輪周期中,，為預防經(jīng)濟快速降溫,，美聯(lián)儲于2019年8月首次啟動降息，總房屋銷售同比增速在降息后連續(xù)7個月迎來上漲,，效果較為明顯,，但后續(xù)上漲趨勢受新冠疫情擾動有所放緩，后來美聯(lián)儲緊急操作降息至零并重啟QE,，房屋銷量同比增速在2020H2重回正增長,，實現(xiàn)軟著陸。房價方面,，本輪周期中降息對房價的影響較為明顯,，且與銷售增速基本保持一致,，從首次降息后，房價同比連續(xù)上漲了44個月,。
總結以上三輪降息周期，第一輪周期（2001-2003）：降息對房屋銷量的刺激效果“立竿見影”,，但對房價的影響相對滯后,，房價同比增速在首次降息12個月后開始企穩(wěn)。第二輪周期（2007-2008）：在全球經(jīng)濟大衰退的背景下,，降息對房屋銷量和價格的正向作用相對滯后,，房屋銷量和價格同比分別在首次降息后的第22/54個月才重回正增長。第三輪周期（2019-2020）：與前兩輪降息的宏觀經(jīng)濟背景不同,，本輪為預防式降息,，降息對房屋銷量和價格的刺激作用相對較快且明顯。我們認為,，本次即將啟動的降息周期的宏觀經(jīng)濟背景與第三輪降息周期時更為接近,，美國宏觀經(jīng)濟雖然整體相對穩(wěn)定，但存在衰退風險,。值得注意的是,，目前美國住房的可負擔性已較2019年的降息周期前明顯下降，可能一定程度上影響降息對成交和價格的刺激效果,。
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