專家談房企土地“收儲”難題與挑戰(zhàn) 庫存壓力與政策響應(yīng)(2)

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2025-02-23 20:57:58 丁祖昱評樓市

從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%,。其中在潮州、河源以及惠州有6個項目出現(xiàn)了溢價收購的情況,，茂名和云浮的6個項目屬于原價收購。24塊折價收購的土地中,，折扣力度在80%以下的共有10塊,，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%,。

值得注意的是,，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團就有6幅,。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當?shù)氐拿駹I企業(yè),，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當?shù)貒笏?。整體來看,，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好,，住宅,、商住、商業(yè),、商辦的占比基本相當,。

閑置土地的收儲仍面臨一些難題。首先,，土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押,、抵押等情況,，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下,，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸,，即便沒有動工的項目也會將土地抵押給金融機構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地,；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地,，從而實現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

其次,，收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本,，就低確定收地基礎(chǔ)價格作為收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進行的融資,，企業(yè)普遍難以接受,。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格,，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾,。此外，部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力,，專項債的發(fā)行也可能遇到一定的困難,，進而減緩?fù)恋厥諆M程。

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