專家談房企土地“收儲(chǔ)”難題與挑戰(zhàn) 庫(kù)存壓力與政策響應(yīng)(2)

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2025-02-23 20:57:58 丁祖昱評(píng)樓市

從收購(gòu)折扣來(lái)看,，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)的土地之后,，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購(gòu)折扣為87.5%。其中在潮州,、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購(gòu)的情況,，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于原價(jià)收購(gòu)。24塊折價(jià)收購(gòu)的土地中,，折扣力度在80%以下的共有10塊,，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊,，達(dá)到了73.2%,。

值得注意的是，本次被收購(gòu)的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有,，其中珠海收購(gòu)的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅,。而中山收購(gòu)的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則由華潤(rùn)置地,、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有,。整體來(lái)看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企,，同時(shí)收購(gòu)的土地用途方面沒(méi)有特別的偏好,，住宅、商住,、商業(yè),、商辦的占比基本相當(dāng)。

閑置土地的收儲(chǔ)仍面臨一些難題,。首先,，土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒(méi)有任何質(zhì)押,、抵押等情況,，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下,，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后就會(huì)將土地抵押給銀行獲取開(kāi)發(fā)貸,，即便沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目也會(huì)將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地,。已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地,；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地,，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

其次,，收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本,，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資,，企業(yè)普遍難以接受,。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購(gòu)資金也輕易不會(huì)提高收購(gòu)價(jià)格,，這就成為了阻礙土地收儲(chǔ)的基本矛盾,。此外，部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力,，專項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難,，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆?chǔ)進(jìn)程。

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