原標(biāo)題：富貴險中求,，王健林、孫宏斌皆如此

今天產(chǎn)經(jīng)圈最大的新聞無疑是融創(chuàng)的孫宏斌以632億元收購萬達旗下13個文旅項目和76間酒店,，這是中國房地產(chǎn)企業(yè)間最大的一次收購交易，從媒體的照片上王健林精神矍鑠,，笑容可掬,，倒是孫宏斌一臉嚴(yán)肅，這與之前宣布投資樂視一樣的嚴(yán)肅,。

這場巨變來的太突然,，坊間傳言，萬達總經(jīng)理級別管理層也是今天早上收到開會的通知,，而在7月9號,，王健林還邀請一幫媒體出席活動，為文旅城造勢。不管是業(yè)內(nèi),、萬達企業(yè)內(nèi)還是媒體,，均對這次交易表示震驚。意外的收購背后,，萬達可能有難言之隱,？

這樣的震驚來源于：從媒體的公開報道和萬達集團的對外信息，文旅城項目是萬達集團重要的組成部分,，可以說是重中之重,，以這次融創(chuàng)收購的13個項目，總投資意向5000億有余,。對于萬達的而言,，這是主業(yè)房地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型，眾所周知2016年,，中國的商業(yè)地產(chǎn)并不是很順暢,，年末的各地政策徹底把商業(yè)地產(chǎn)打入冷宮，萬達的商業(yè)以各地的商業(yè)中心為代表,，通過建設(shè)全國城市新區(qū),，獲取低價土地開發(fā)住宅和寫字樓的方式成為很長時間的萬達引以為傲的商業(yè)模式，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)可,。

文旅城的項目也是如此,，萬達一共布局了16個萬達城，有6個開業(yè),，但背后都依舊有大量的房地產(chǎn)開發(fā)的影子,，通過旅游項目獲取遠(yuǎn)郊土地，萬達文旅城項目也是如此操作,。

不僅是在國內(nèi),，根據(jù)萬達披露的資料來看，萬達還嘗試把類似方式成為“重大文化產(chǎn)品出口”,，目標(biāo)在年底在國外建成四個中國“迪士尼”式的文旅城項目,。

所以，5000億的投資意向金額,，在項目轉(zhuǎn)化的過程中,，不僅有獲取大量土地儲備的機會，而土地帶來的溢價,、房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值,、商業(yè)持有運營的收益等等，可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出5000億的想象,，而以地產(chǎn)為主業(yè),，通過多年積累的關(guān)系所成就的項目,，即使真如王健林所說為了降低負(fù)債率，也并不似以往萬達的風(fēng)格,。

從雙方公告來看,，雖然這次收購是承債式收購，收購方融創(chuàng)承擔(dān)了萬達文旅項目和76間酒店的債務(wù),。根據(jù)融創(chuàng)中國2016年財報,，融創(chuàng)2016年新增土地儲備5394萬平方米，68%自購,，花費資金595億元,，這種方式的獲取成本不低，所以融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為121.5%,，而在2015年,，這個數(shù)字僅僅是75.9%。這些收購,，包括42億收購萊蒙旗下物業(yè),，今年1月150億元投資樂視、40億元入股金科,、26億購入鏈家6.25%股權(quán),、137億購入聯(lián)想控股旗下41個公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)等，前不久融創(chuàng)數(shù)十億收購重慶第一高樓等等,。

融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下,，這個負(fù)債率還會更高,，加上2017年的各類收購，算上這次收購,，雖然融創(chuàng)和萬達都沒有說出具體的數(shù)字是多少,，但可以看到的是融創(chuàng)盡管有900億的現(xiàn)金儲備，但負(fù)債率還會繼續(xù)上升,。

盡管萬達王健林曾經(jīng)說過,，到2016年底，萬達將不再是房地產(chǎn)企業(yè),，服務(wù)行業(yè)收入要超過其他企業(yè),，成為主要收入來源，而萬達文化集團已形成影視,、體育,、旅游、兒童娛樂四個產(chǎn)業(yè)板塊,。不過可以看到的是,，尋求高增長，全力布局的文旅城項目，是萬達無論如何也繞不開的,。

從數(shù)量上看,，萬達賣掉了80%的文旅城項目和70%的酒店項目，如果說要完成2016年定的轉(zhuǎn)型目標(biāo),，這并不是一個合理的借口,，服務(wù)業(yè)的很多服務(wù)都是圍繞著這些物業(yè)進行。

再退一步講,，即使是萬達通過交易降低負(fù)債率,，優(yōu)化流動性，但從2017年年中來看,，萬達公開賬目,，2017年Q1，媒體報道萬達還有899.9億現(xiàn)金,，如此來看,，萬達并非到了需要突然切割重要資產(chǎn)換取流動性。比融創(chuàng)更低的負(fù)債率,，萬達要流動性,，難道更加高負(fù)債率的融創(chuàng)就不需要了嗎？

坊間把猜測引向來自6月22日被做空,，萬達大跌的“謠言”,，或者背后有更加不便明言的原因，歸結(jié)于“陰謀論”,。筆者認(rèn)為,，萬達文旅項目，具有高投資高收益,，但同樣也遭遇著高風(fēng)險,，6月22日早盤，萬達債券遭遇瘋狂拋售的背后,，并非因為“謠言”,。而金融界通常是春江水暖鴨先知，絕非會因為空穴來風(fēng),，萬達在金融系統(tǒng)性上可能出現(xiàn)了巨大的風(fēng)險,，至于風(fēng)險的巨大原因，可能還需要更多的信息進行分析,，如果真是“陰謀論”,，那真是“極度深寒”了。大象轉(zhuǎn)身的背后,，也許是王健林真的不想玩了

王健林自己不想再玩的可能性還是有的,，從宏觀經(jīng)濟的角度來看,，實體經(jīng)濟的低迷是眾所周知的現(xiàn)狀，不少人把原因歸結(jié)到互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的沖擊,，這個沖擊可能有一些,，但千萬別低估了房地產(chǎn)行業(yè)的影響力。地價越來越高,，房價大家紛紛表示買不起,，但是房價依舊在上漲，以北京為例,，每年的供地計劃都有,，但是并非是所有開發(fā)商都能拿得起地，近年來,，為了緩解高房價,，各地政府除了限購等政策之外，在土地供給和房地產(chǎn)調(diào)控上,，也是花樣輩出：土地?fù)u號,、土地限價、土地限制只租不售,、商業(yè)性質(zhì)限制不能居住,、低于成本價的“限價”……

這些調(diào)控比房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)為的幾年一次的“拐點式”調(diào)控的氛圍有些不太一樣，國家更加強調(diào)房地產(chǎn)的居住屬性,，并且對于調(diào)控期限首度表明這是“長效機制”,，這意味著開發(fā)商再想熬幾年，等調(diào)控過去的策略,，恐怕不會短期看到結(jié)果,。

從金融方面，去杠桿成為實體經(jīng)濟復(fù)蘇的一個信號,，這也是金融的大調(diào)整的標(biāo)志,，去年銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》,，變相提高了開發(fā)商從銀行獲取資金的門檻,，相比其他融資渠道，銀行的資金一直是開發(fā)商的香餑餑,，近幾個月,，銀行的銀根不斷縮緊，個人住房貸款的審核周期變的更長,。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,，優(yōu)質(zhì)的流動性，必然要求降低負(fù)債率,，但遺憾的是國內(nèi)房企的負(fù)債率都不低,，商務(wù)部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財務(wù)安全評估報告(2017春季)》顯示：2016年,，A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元，平均每家上市房企負(fù)債達362億元,；總資產(chǎn)總計為6.37萬億元,，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，去年則為76.55%,。

130多家房企,，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負(fù)債率高達77%,。也就是說,，上市房企的平均杠桿率達到了3.35倍，就連一向以穩(wěn)健著稱的萬科,，負(fù)債率也超過了80%,。       雖然房地產(chǎn)帶來了相關(guān)行業(yè)的就業(yè)，但泡沫背后的風(fēng)險更多的在于房企,，房地產(chǎn)的去杠桿是刻不容緩,，調(diào)低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿的好處顯而易見：降低房地產(chǎn)的泡沫，而多余的資金多數(shù)會扶持實體經(jīng)濟,，這種調(diào)整的過程是漫長的,，但是趨勢是明朗的。    

這是其中的一個大的行業(yè)背景,，如果這樣理解近期同樣做出拋售物業(yè)舉動的潘石屹,，也就不難理解為什么大佬們紛紛通過資產(chǎn)變賣的方式，現(xiàn)金為王,，在行業(yè)沒有真正冰凍之前“甩”包袱,，再大膽一點來看：樂視的資產(chǎn)凍結(jié)的步驟清晰明了，銀行討債更加公開和規(guī)范化,，有法可依,，但資金鏈本就緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)，遭受的巨大考驗,，對于民營資本而言,，需要掂量一下結(jié)果，賈躍亭也只不過事發(fā)“一封公開信”,。早一些體面離開,，由其他資本實力更強大的玩家進入下半場，調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)后的萬科似乎也是一種榜樣,?！皩O宏斌輪”對于萬達和融創(chuàng)意味著什么

有人說，萬達這次業(yè)務(wù)被收購,，是為“去地產(chǎn)化”而回歸A股,，對于萬達這樣的企業(yè)似乎并不缺“殼”,，雖然交易已成定局，但任何一個普通人,，都無法把萬達與地產(chǎn)這個標(biāo)簽割裂開來看,，并且顯然除了主業(yè)地產(chǎn)之外，萬達其他行業(yè)的發(fā)展也并非盡如人意,。15年萬達投資了同程,，去年10月，萬達集團與同程旅游曾宣布由同程國旅合并重組萬達旅業(yè),，但是遭到了萬達旅業(yè)的竭力反對,，并且同程自身而言在國內(nèi)旅游互聯(lián)網(wǎng)市場的爭奪，并沒有太多領(lǐng)先優(yōu)勢,，這已經(jīng)是紅海,。

而萬達電商的CEO不斷走馬燈似的換將，也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑,，并無太多建樹,，把核心優(yōu)勢資產(chǎn)包低價賣給了融創(chuàng)，表面上是解決了流動性,，或者歸結(jié)于“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”,，但這樣不尋常的，放棄長遠(yuǎn)收益的“轉(zhuǎn)型”無論如何都顯得有點倉促和遺憾,，未來的萬達會怎樣,，還真的很難判斷，畢竟大象轉(zhuǎn)身不易,，更多的行業(yè)也未必能長袖善舞,。對于融創(chuàng)而言，孫宏斌自己在十多年前就品嘗過資金鏈斷裂的苦果,，如果王健林這樣的“中國首富”,，都通過變賣的方式降低風(fēng)險，歸還銀行債務(wù),，負(fù)債率顯著提升之后,，即使拿到了樂視這張互聯(lián)網(wǎng)“化反生態(tài)”門票，再即使如傳言所稱把資本故事訴說的更加強大,，但總要有業(yè)績來說,。

從融創(chuàng)本身來看,，近兩年的擴張,，孫宏斌自己也認(rèn)為負(fù)債率高，說明地多有實力,，但同樣伴隨的風(fēng)險也非常巨大,，盡管收購萬達文旅資產(chǎn)后,，萬達保留了運營和“品牌”，似乎如收購樂視之后保留了賈躍亭的體面,。

但從根子上看,，根深葉大的萬達，通過自身的品牌和政商關(guān)系所布局的產(chǎn)業(yè)大棋局,，背后的負(fù)債率不會低,，融創(chuàng)首先是要面臨的消化，而萬達的品牌保留是把孫宏斌扶上馬再送一程的雷鋒行為,，面對貸款對象和信用背書巨變的這次收購,，恐怕多數(shù)還處在懵逼狀態(tài)，但這對于孫宏斌而言,，并不比十多年前輕松,。  

對于萬達而言，表面上甩去的是包袱,，對于“輕資產(chǎn)”運營的追求也遠(yuǎn)沒有報告書寫的愜意和輕松,，新行業(yè)的運營王健林也同樣是新人和全新的起跑線，孫宏斌則面臨的是更大的布局和掌控,。相比央企和王健林這樣數(shù)十年積累起來的商業(yè)帝國,，還有未來中國房地產(chǎn)市場的變局，這場最大的房地產(chǎn)企業(yè)交易背后,，也許昭示著房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟變化的新的信號,，影響深遠(yuǎn)，總而言之既然換了玩家,，只能深深祝福,，激進之下的融創(chuàng)真的走穩(wěn)以后的每一步……

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