李宇嘉：

現(xiàn)在來看,，越來越多的城市新房限價(jià)已經(jīng)放開了,，比如說杭州,、深圳、廣州的拍地已經(jīng)放開房?jī)r(jià)限制?，F(xiàn)在放開限價(jià)是一個(gè)大趨勢(shì),，一方面我們看整個(gè)限價(jià)不利于打造一些豪宅產(chǎn)品，不利于打造一些改善型的產(chǎn)品,；另一方面,，放開限價(jià)，讓局部區(qū)域的真實(shí)價(jià)格開始顯現(xiàn),，特別是一些高端改善產(chǎn)品的價(jià)格顯現(xiàn),，讓區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定，甚至有所上升,，其實(shí)是有利于緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期的,。同時(shí)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng),。開發(fā)商大幅度的降價(jià)導(dǎo)致了一系列的問題,，盡管它為了促銷或解決資金鏈大幅降價(jià)，但是對(duì)企業(yè)銷售的幫助可能不大,，反而它帶來的副作用就是整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系被它降價(jià)搞崩潰了,，其他開發(fā)商不得不跟隨。我們認(rèn)為,，對(duì)于下跌的限制不太允許會(huì)超過15%以上的大幅度下跌,，預(yù)計(jì)還是要嚴(yán)格預(yù)售價(jià)格的審批，超過15%的跌價(jià),，都要求要重新價(jià)格備案,，否則的話，就會(huì)暫停這個(gè)盤的預(yù)售許可,。所以,，我認(rèn)為限價(jià)政策大概會(huì)發(fā)生這兩個(gè)方向的變化。問：目前樓市是否已經(jīng)到底部,，還有哪些可以減少購(gòu)房壓力的政策工具,？

李宇嘉：

現(xiàn)在樓市很難講到了底部，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)告別了過去十幾年單邊上漲,，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期?，F(xiàn)在其實(shí)是從單邊上升過渡到下跌的一個(gè)階段，是上半場(chǎng)到下半場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)換,，所以整個(gè)都在擠出泡沫回歸常態(tài),。過去無序的這種虛假繁榮的增長(zhǎng)，需要通過泡沫的消耗來下滑,，來把風(fēng)險(xiǎn)出清,。所以未來還是一個(gè)下跌的過程,，但是過快下跌基本上是告一段落。經(jīng)過2022,、2023年，行業(yè)的體量,，從需求側(cè)來講,，商品房銷售已經(jīng)到了2015年的水平，投資新開工回到十年前,。在這種情況下,，我們認(rèn)為，快速下跌的過程已經(jīng)結(jié)束,，接下來是緩慢下跌,，當(dāng)然，這取決于我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓收入預(yù)期穩(wěn)定,。但總的來講,，快速下跌的情緒已經(jīng)過去，大家整體情緒開始趨于穩(wěn)定,，特別是隨著房?jī)r(jià)的下跌,，很多城市的房?jī)r(jià)外圍跌了一半，中心區(qū)域也跌了20%-30%,，購(gòu)房需求匹配已經(jīng)有了較大程度的提高,，很多剛需和換房居民積極入市，積攢了一部分需求,，交易量上來了,，就會(huì)對(duì)樓市企穩(wěn)和價(jià)格預(yù)期提供很大的幫助。所以,，總的來講,，是過渡到這樣的階段，接下來,，除了政策以外,，更重要的還是解決大家的收入預(yù)期和對(duì)行業(yè)前景的判斷、消費(fèi),、就業(yè)這些,，只有這些問題解決了，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn),。問：剛說到預(yù)期,，具體是指什么？大家現(xiàn)在不買房,，很多人覺得是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在下跌,，很多人不敢買房,，那即使房?jī)r(jià)上漲，買房的人就會(huì)增多嗎,？你怎么看待“我國(guó)房屋過剩論”,，未來多余的房子賣給誰？