去年8月26日,，二手房交易火爆，北京市民在不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心排隊(duì)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也隨之攀升,。圖/視覺(jué)中國(guó)

新京報(bào)訊（記者王?。?015年至今年年初,，北京二手房房?jī)r(jià)連續(xù)上漲,，受利益驅(qū)動(dòng)和政策影響,，法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量持續(xù)攀升,。昨天上午,，昌平法院召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，通過(guò)分析2015年至2017年上半年房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理情況,，對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛案例和成因進(jìn)行了分析,，這其中因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致賣(mài)方違約成本降低，成為二手房交易糾紛的一個(gè)突出原因,。

據(jù)昌平法院統(tǒng)計(jì),，2015年至2017年上半年，昌平新收合同類(lèi)糾紛案件數(shù)量分別為13185件,、13149件,、7412件。其中涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件,，占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%,；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%,，占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)比重為9.9%,；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%,，占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)的比重為13%,。

由上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知,，昌平法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量多，所占比重不斷增加,，2016年和2017年上半年,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量更是出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。

通報(bào)會(huì)上,，昌平法院民一庭副庭長(zhǎng)李笑指出,，在司法實(shí)踐中，法院會(huì)通過(guò)審理案件打擊違約行為,，保障房屋買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定,。

探因

房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)違約成本

在通報(bào)會(huì)上，昌平法院民一庭副庭長(zhǎng)李笑介紹,，通過(guò)對(duì)這類(lèi)案件情況分析發(fā)現(xiàn),，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣(mài)方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，也就是通常所說(shuō)的“坐地漲價(jià)”,，或者賣(mài)方故意拖延,、不及時(shí)配合買(mǎi)方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能按期批貸,，進(jìn)而無(wú)法履行合同,。

賣(mài)家為什么敢于堂而皇之地違約？李笑分析稱(chēng),，按照交易慣例,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而一旦房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高,，違約成本便會(huì)低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益,，為了獲取利益最大化，賣(mài)方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行,。

政策影響買(mǎi)方履約能力

李笑表示,，在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政,、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生一定影響,。以今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多部購(gòu)房政策為例,，新政對(duì)購(gòu)房資格,、首付比例、貸款等均作出嚴(yán)格的規(guī)定,，主要目的是打擊炒房,。

從今年第2季度開(kāi)始，受新政影響,，部分買(mǎi)房人在合同簽訂后履行完畢前,，不再具備購(gòu)房資格,，或受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同,，返還定金或購(gòu)房款,。

房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范

李笑說(shuō),房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動(dòng)安排，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同也多為中介機(jī)構(gòu)印刷好的格式合同,。而中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊,，一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限,導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能順利履行,，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議,。

還有少數(shù)中介人員因急于獲得中介費(fèi)，不嚴(yán)格審查房屋情況,，造成合同無(wú)法履行,。

案例

賣(mài)家毀約違約多被法院判敗訴

記者通過(guò)昌平法院、海淀法院和朝陽(yáng)法院近期的案件梳理發(fā)現(xiàn),，賣(mài)家“坐地漲價(jià)”或者毀約違約,，阻撓合同履行，通常情況下都不會(huì)獲得法院的支持,。

房主愿雙倍返定金法院判繼續(xù)履約

2016年7月27日,，王先生與史女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，約定王先生向史女士購(gòu)買(mǎi)位于昌平區(qū)回龍觀某小區(qū)的房屋,，成交價(jià)格為333.5萬(wàn)元。

此后,，王先生起訴稱(chēng),，合同簽訂后，他依約向史女士支付了購(gòu)房定金10萬(wàn)元,、首付款40萬(wàn)元,。但因之后房屋價(jià)格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣(mài)了,，在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下拒絕繼續(xù)履行合同,。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同,，交付房屋,、辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并支付違約金,。

史女士辯稱(chēng)不同意繼續(xù)履行合同,，表示可以雙倍返還王先生購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

昌平法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,。本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù),。合同簽訂后,，王先生依約履行了支付購(gòu)房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約,，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行,、支付違約金等違約責(zé)任。

最終法院判決王先生向史女士支付剩余購(gòu)房款,，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并交付房屋,，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

賣(mài)家反悔輸了官司過(guò)戶并付違約金

金先生為方便孩子入托及上學(xué),，經(jīng)中介公司居間介紹,，與張先生簽約買(mǎi)房，合同約定房屋成交價(jià)226萬(wàn)元整,，合同簽訂后,，金先生即按照約定向?qū)Ψ街Ц读硕ń?0萬(wàn)元和首付款30萬(wàn)元整。但2016年4月25日,，賣(mài)家卻短信告知其“房子不賣(mài)了”,，要求單方解除合同。金先生于是起訴請(qǐng)求法院判令張先生,、劉某繼續(xù)履行合同并支付違約金,。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，且未違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定,，故法院確認(rèn)合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力,，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行,。

張先生于2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導(dǎo)致金先生無(wú)法完成后續(xù)的繳稅,、付款,、過(guò)戶及抵押貸款手續(xù)，其行為構(gòu)成根本違約,。

法院判決金先生一次性給付張先生剩余購(gòu)房款186萬(wàn)元,；張先生、劉某協(xié)助金先生辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù),；張先生,、劉某向金先生賠償違約金20萬(wàn)元。

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